Оспаривание включения участка в зону охраны ОКН

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка узнает о том, что участок попадает в ту или иную зону охраны объектов культурного наследия, правовой режим которой принципиально исключает застройку участка, реконструкцию объектов капитального строительства или иное его использование в соответствии с запланированными целями.

Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

Наложение участка на ту или иную зону ОКН может быть связано с изменением публичными органами власти градостроительных регламентов определенной территории или установлением уполномоченными органами в области охраны культурного наследия охранной зоны ОКН вместо установленной ранее защитной зоны объекта (с иными границами).

Кроме того, процесс выявления и учета объектов культурного наследия носит перманентный характер. В связи с этим лицам, обладающим правами на объекты недвижимости, которые потенциально могут представлять культурную ценность, а также расположенные вблизи от ОКН, следует учитывать риски отнесения таких объектов к числу ОКН или к зонам охраны.

Однако включение земельных участков в зоны охраны ОКН (равно как и в другие зоны с особыми условиями использования — ЗОУИТ) далеко не всегда имеет под собой законные основания. И в таких случаях, соответственно, незаконны и ограничения, связанные с включением в такие зоны — запрет на строительство, ограничения реконструкции и капремонта имеющихся зданий и т. д., препятствующие полноценному использованию правообладателем участка и расположенных на нем объектов.

При оспаривании включения участка в зону охраны ОКН необходимо не только надлежащим образом обосновать, что участок не входит в границы соответствующей зоны (и зачастую это вопрос, требующий специальных знаний), но и правильно выбрать способ защиты права — что именно и в каком процессуальном порядке оспаривать.

В перспективе границы всех зон охраны ОКН с их графическим описанием и перечнем координат характерных точек этих границ будут внесены в ЕГРН на основании соответствующих актов уполномоченных органов в области охраны культурного наследия, которые можно будет оспаривать в суде или требовать пересмотра в досудебном порядке.

Однако сейчас продолжается (и продлится далеко не один год) «переходный» период, когда границы многих таких зон установлены в раннее действовавшем порядке или не установлены вообще. Отсутствие их надлежащего установления пока еще не гарантирует, что участок действительно не находится в той или иной зоне охраны ОКН. А, например, установление защитной зоны ОКН в принципе не требует принятия отдельного решения.

В зависимости от ситуации возможно доказывание нахождения земельного участка за пределами зоны охраны ОКН через оспаривание ГПЗУ, правил землепользования и застройки, сведений ЕГРН или решений государственных или муниципальных органов.

В том числе, зачастую целесообразно искусственное создание спорной ситуации, когда владелец участка обращается в уполномоченный орган, чтобы получить «удобный» для оспаривания отказ или иной документ.

При этом любое судебное решение, в котором сделан мотивированный вывод о нераспространении на участок режима соответствующей зоны охраны ОКН, независимо от формального повода для спора, закрывает данный вопрос на перспективу. Например, на решение об оспаривании ГПЗУ можно будет в дальнейшем ссылаться при вводе объекта в эксплуатацию.

В свою очередь, выбор способа защиты часто влияет на подсудность спора — арбитражному суду либо районному или суду общей юрисдикции регионального звена. Что, когда практика судов общей юрисдикции и арбитражных отличается, оказывает существенное влияние на исход спора.

Большое значение в делах об оспаривании включения участков в зоны охраны ОКН имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной зоны, вхождения земельного участка в такую зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

В случаях, когда оспаривание нахождения участка в зоне охраны ОКН нельзя считать перспективным, и интерес в использовании участка утрачен, правообладателю целесообразно инициировать судебный процесс о взыскании с уполномоченного органа в области охраны культурного наследия убытков, возникших в связи с включением участка в границы той или иной зоны охраны ОКН.