Охранная зона объектов культурного наследия

Охранная зона объектов культурного наследия — это территория, непосредственно прилегающая к территории ОКН и характеризующаяся особым режимом использования земельных участков в ее границах, установленным в целях обеспечения сохранности ОКН: памятников, ансамблей, достопримечательных мест в их исторической среде.

Из существующих зон охраны ОКН (охранная зона, зона регулирования и застройки, зона охраняемого природного ландшафта) охранная зона отличается наиболее существенными ограничениями. В связи с этим на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в охранную зону ОКН и возможностью осуществления на таких участках градостроительной и иной хозяйственной деятельности.

Режим охранной зоны объекта культурного наследия

Фактически в охранной зоне ОКН разрешена только регенерация историко-градостроительной или его природной среды. Это означает, что в границах данной зоны запрещено новое строительство (реконструкция) объектов недвижимости, за исключением восстановления утраченных объектов или их частей.

Так, в отдельных случаях в охранной зоне ОКН можно совместить создание новых площадей с восстановлением разрушенных частей объекта культурного наследия (например, построить новые здания в габаритах и стиле когда-то имевшихся на этом месте). Основным требованием при этом является максимальное приближение планируемых к возведению объектов к габаритам и формам первоначальных.

Строительство на новом месте в охранной зоне ОКН допускается в исключительных случаях, при которых обосновывается соответствие проекта принципу исторического архитектурно-пространственного освоения территории.

Также в охранной зоне ОКН существенным образом огранивается деятельность по капремонту и реконструкции объектов недвижимости, в том числе в части их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных стройматериалов, применения цветовых решений. Запрещается или ограничивается размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов).

Таким образом, возможность реализации проектов по строительству (реконструкции) в охранной зоне объектов культурного наследия принципиально не исключена, однако такие проекты должны обосновываться восстановлением и сохранением расположенных в данной зоне объектов культурного наследия.

Границы охранных зон объектов культурного наследия

Границы охранной зоны ОКН четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов, материалы ландшафтно-визуального анализа). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.

Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению охранных зон ОКН — сохранение объекта культурного наследия, обеспечение его визуального восприятия, сохранение градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды.

Очевидно, что данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Границы охранной зоны ОКН могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.

Проект охранной зоны объекта культурного наследия подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН.

Практическая сложность состоит и в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении охранных зон (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в охранную и иные зоны ОКН (равно как и в другие зоны с особыми условиями использования территорий) ограничивающие деятельность на участке.

Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.

Участок в охранной зоне объекта культурного наследия

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка узнает о том, что участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия, принципиально исключающей застройку (жилищное строительство, возведение гостиницы или торгового центра и т. д.). Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

Включение участка в охранную зону ОКН может быть связано с изменением публичными органами власти градостроительных регламентов той или иной территории или установлением уполномоченными органами в области охраны ОКН охранной зоны ОКН вместо установленной ранее защитной зоны объекта (с иными границами).

Кроме того, сам процесс выявления и учета ОКН носит перманентный характер. В связи с этим лицам, обладающим правами на объекты недвижимости, которые потенциально могут представлять культурную ценность, следует учитывать риски отнесения таких объектов к числу ОКН. Принятие такого решения может существенно затруднить осуществление хозяйственной деятельности на соответствующей территории.

В зависимости от ситуации возможны следующие действия правообладателя:

• проверка законности включения земельного участка в охранную зону ОКН (в частности, анализ документации, на основании которой участок включен в данную зону);
• проверка возведенного объекта капитального строительства на предмет наличия признаков самовольной постройки (в том числе анализ градостроительной и разрешительной документации);
• анализ режима (перечня ограничений) охранной зоны ОКН, в которую включен участок, и возможности осуществления на нем запланированной деятельности;
• (в случае если реализация проекта в охранной зоне ОКН исключена) обоснование нахождения земельного участка за пределами охранной зоны (в т. ч. путем оспаривания включения участка в охранную зону ОКН) или уменьшение границ охранной зоны ОКН;
• (в случае если интерес в использовании участка утрачен) возмещение в судебном порядке убытков, связанных с включением участка в охранную зону ОКН, либо инициирование принудительного выкупа участка и расположенной на нем недвижимости уполномоченным органом в области охраны ОКН.

Большое значение в данном случае имеют обстоятельства первоначального установления границ охранной зоны ОКН, вхождения земельного участка в данную зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и технических, экологических, исторических знаний.