Режимы зон охраны объектов культурного наследия

Под режимами зон охраны объектов культурного наследия (ОКН) следует понимать комплекс ограничений использования земельных участков, объектов капитального строительства, а также иных требований, установленных с целью обеспечения сохранности ОКН: памятников, ансамблей, достопримечательных мест в их исторической среде.

Поскольку режимы зон охраны объектов культурного наследия (равно как и многих иных зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) зачастую накладывают существенные ограничения на градостроительную и иную хозяйственную деятельность в их границах, вопросы установления (изменения) таких зон и определения перечня ограничений принципиально важны для правообладателей участков, включенных в такие зоны.

Порядок установления режима охраны ОКН

Режим той или иной зоны охраны ОКН зависит от категории и вида самого охраняемого объекта (реестровый или выявленный, памятник или ансамбль и т. д.), а также от конкретного вида зоны охраны ОКН (охранная зона, зона регулирования и застройки, зона охраняемого природного ландшафта).

Сколько-нибудь четких критериев установления режимов зон охраны объектов культурного наследия нет. Правительством РФ установлены лишь общие принципы (сохранение ОКН, обеспечение его визуального восприятия, сохранение или восстановление вокруг объекта аутентичного окружения) и требования к их установлению.

Конкретный режим зон охраны объектов культурного наследия (равно как и границы зоны охраны ОКН) определяется при проектировании зон охраны ОКН специалистами (архитекторами, искусствоведами). Очевидно, что многие нюансы при установлении зоны охраны ОКН и ее режима зависят от компетенции и подхода конкретного специалиста, а также от позиции должностных лиц органов по охране культурного наследия.

Режим охранной зоны объекта культурного наследия

Из трех зон охраны ОКН охранная зона отличается наиболее существенными ограничениями. В границах данной зоны запрещено новое строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной и/или природной среды объекта культурного наследия».

Также существенным образом ограничивается деятельность по капремонту и реконструкции объектов недвижимости и их частей, в том числе в части их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных стройматериалов, применения цветовых решений. Запрещается или ограничивается размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов).

Вместе с тем, даже в этой зоне новое строительство принципиально не исключено при условии соблюдения установленных требований к охране ОКН, например, путем совмещения создания новых площадей с восстановлением утраченных частей объекта культурного наследия (строительство нового здания в габаритах и стиле когда-то имевшегося на этом месте).

Режим зоны регулирования и застройки

Режим зоны регулирования застройки в основном распространяется на районы, утратившие историческую среду и видоизмененные в советский и постсоветский периоды, то есть уже застроенные территории за пределами охранной зоны.

Данный режим обеспечивает сохранение общей композиционной роли объектов культурного наследия в городском ландшафте и осуществляется методами реконструкции и нового строительства с регулированием высотных параметров проектируемых зданий в лучах видимости ценных градоформирующих объектов.

В зоне регулирования застройки в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые или реконструируемые здания не угрожали сохранению объекта культурного наследия и не затрудняли его визуальное восприятие.

Применительно к Москве вопросы, связанные с организацией и согласованием строительства в зоне регулирования и застройки, имеют особую актуальность в связи с распространением режима данной зоны на внушительные территории столицы. В каждом конкретном случае требуется комплексный анализ ситуации и разработка наиболее эффективного плана реализации проекта (через проработку проектной документации, уменьшение границ зоны охраны ОКН, оспаривание включения участка в зону охраны).

Режим зоны охраняемого природного ландшафта

Зона охраняемого природного ландшафта устанавливается за пределами охранной зоны ОКН на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт.

Режим данной зоны обеспечивает сохранение ландшафта вокруг объекта культурного наследия, а также соотношение открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.

В связи с этим, в зоне охраняемого природного ландшафта запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых и т. д.). При этом допускается благоустройство территории и размещение малых архитектурных форм.

Режим защитной зоны ОКН

До установления в отношении реестрового объекта культурного наследия конкретного вида зоны охраны (из вышеуказанных) с перечнем ограничений и требований к градостроительным регламентам, на объект культурного наследия и значительные смежные территории (от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура ОКН) распространяется режим защитной зоны.

При этом защитная зона ОКН характеризуется максимально жесткими ограничениями, что объясняется целью недопущения ухудшения состояния объекта культурного наследия. Вся градостроительная деятельность в защитной зоне ОКН фактически замораживается.

В связи с этим интерес владельцев смежных земель, попавших в защитную зону ОКН, сводится к установлению вокруг объекта культурного наследия зон охраны (вместо защитной зоны), поскольку их границы и режим в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. Для органов охраны культурного наследия, напротив, проще максимально долго сохранять режим защитной зоны.

Режим территории ОКН

Территория ОКН — территория, непосредственно занятая памятником, ансамблем или иным ОКН и (или) связанная с ним исторически и функционально. Хотя формально она не относится к зонам охраны ОКН и ЗОУИТ, поименованным в Земельном кодексе, так как для нее устанавливается специальный правовой режим, ограничения строительной и иной хозяйственной деятельности в границах данной территории крайне серьезны.

При этом на территорию ОКН не распространяет действие градостроительный регламент. Это означает, что для таких территорий виды разрешенного использования и параметры строительства определяются не Правилами землепользования и застройки, а уполномоченным органом в сфере культурного наследия, то есть зависят во многом зависят от усмотрения конкретных чиновников.

В этих случаях становится принципиально значимым вопрос о включении тех или иных территорий в границы объекта. Разрешается данный вопрос в рамках подготовки и экспертизы проекта границ на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.

Практическая сложность здесь возникает для ансамблей усадеб, парков и аналогичных объектов, которые могут не иметь однозначных границ, сохранившихся на местности, а также для памятников археологии, склонных выявляться внезапно (особенно в Москве и Московской области, где культурные слои «накапливались» почти повсеместно) при отсутствии внешних признаков на поверхности, занимая собой подчас территории невероятного размера.

Возможность строительства в зонах охраны ОКН

Грамотный подход к установлению границ и режимов зон охраны ОКН наряду с эффективным взаимодействием с уполномоченными органами в области охраны культурного наследия (в частности, по вопросам согласования проектной документации) позволяет реализовывать различные проекты по строительству и реконструкции недвижимости в зонах охраны ОКН максимально эффективно и без ущерба охраняемым объектам.

Например, во многих зонах охраны ОКН могут создаваться новые объекты в единой стилистике с сохраняемым объектом, размещаться таким образом, чтобы минимально ограничивать его визуальное восприятие. В свою очередь, сами объекты культурного наследия также могут реставрироваться с сохранением исторически ценных элементов и одновременным приспособлением под практические нужды.