Строительство в зоне ОКН

Своевременное получение правообладателем земельного участка информации о его нахождении в зоне охраны ОКН (равно как и в других зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) крайне важно, поскольку может непосредственным образом влиять на возможность реализации запланированной на участке деятельности.

В идеале такая проверка должна осуществляться еще до приобретения прав на земельный участок. Практическая сложность возникает в связи с тем, что единый реестр зон охраны ОКН пока не сформирован, при этом отсутствие сведений о той или иной зоне ОКН (равно как и о других ЗОУИТ) в выписке из ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленных в отношении нее требований.

Предварительная оценка (правовой аудит) режима конкретной зоны охраны ОКН, в которую попадает участок, параметров и ограничений возможного строительства позволит максимально эффективно и законно использовать территорию земельного участка и расположенные на нем здания и сооружения либо вовремя отказаться от сделки и сберечь время и средства.

Неосведомленность правообладателя в таких вопросах при осуществлении той или иной деятельности на участке, напротив, может обернуться для него не только судебными тяжбами и убытками, но и привлечением к административной ответственности.

Возможность строительства в зоне объектов культурного наследия напрямую зависит от категории самого ОКН, а также от конкретного вида зоны и установленного для нее режима.

Зачастую использование участка для запланированных целей (застройка, реконструкция) требует изменения (уменьшения) границ зоны ОКН, в которую включен участок, или установления более мягкого режима охраны (в частности, замены защитной зоны на зону охраны ОКН и т. д.). В ряде случаев целесообразно оспаривание включения участка в границы зоны охраны ОКН.

Строительство в охранной зоне объектов культурного наследия

В охранной зоне ОКН запрещается строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия».

В отдельных случаях в такой зоне можно совместить создание новых площадей с восстановлением утраченных частей объекта культурного наследия (например, строительство новых зданий в габаритах и стиле когда-то имевшихся на этом месте).

Строительство в зоне регулирования застройки

В зоне регулирования застройки в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые здания не угрожали сохранению объектов культурного наследия и не затрудняли их визуальное восприятие.

В указанных целях перечень ограничений в части строительства в данной зоне охраны ОКН может включать требования к высотности, максимальному проценту застройки, архитектурно-стилистическим характеристикам строений (в т. ч. особенностям оформления фасадов), объемно-пространственным и композиционно-силуэтным характеристикам, использованию определенных строительных и отделочных материалов.

Строительство в зоне охраняемого природного ландшафта

В зоне охраняемого природного ландшафта запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых, прокладка новых автомобильных дорог и т. д.). При этом допускается благоустройство территории и размещение малых архитектурных форм.

В то же время, запрет на возведение в данной зоне объектов капитального строительства в ряде случаев (базы отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д.) можно компенсировать размещением на участке некапитальных сооружений.

Строительство в защитной зоне

До установления в отношении реестрового объекта культурного наследия конкретного вида зоны охраны (из трех вышеуказанных либо объединенной зоны охраны ОКН) с перечнем ограничений и требований к градостроительным регламентам, на объект культурного наследия и смежные территории распространяется режим защитной зоны.

При этом защитная зона ОКН характеризуется значительным размером и максимально жесткими ограничениями. Строительство в данной зоне объектов культурного наследия фактически «замораживается».

В связи с этим интерес владельцев смежных земель, попавших в защитную зону ОКН, сводится к установлению вокруг объекта культурного наследия зон охраны (вместо защитной зоны), поскольку их границы и режим в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. Для органов охраны культурного наследия, напротив, проще максимально долго сохранять режим защитной зоны.

Грамотный подход к установлению границ и режимов зон охраны ОКН наряду с эффективным взаимодействием с уполномоченными органами в области охраны культурного наследия (в частности, по вопросам согласования проектной документации) позволяет реализовывать различные проекты по строительству (реконструкции) в зонах охраны объектов культурного наследия без ущерба охраняемым объектам.