Виды зон объектов культурного наследия

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

Зона охраны объектов культурного наследия является одной из зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).

Категории ОКН

Для целей охраны самого объекта и регулирования застройки вокруг него объекты культурного наследия подразделяются на:

• признанные относящимися к культурному наследию по итогам экспертизы и отнесенные в федеральный, региональный либо муниципальный реестры. От уровня реестра (степени значимости памятника) зависит уполномоченный на принятие связанных с его охраной решений орган;
• выявленные объекты культурного наследия. К данной категории относятся объекты, по которым не проведена экспертиза и не принято окончательное решение о включении в тот или иной реестр либо об отсутствии оснований для отнесения выявленного объекта к культурному наследию.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются следующие виды зон охраны объекта культурного наследия.

Территория объекта культурного наследия

Представляет собой территорию, непосредственно занятую памятником, ансамблем и иным ОКН и (или) связанную с ним исторически и функционально.

Хотя формально территория ОКН не относится к зонам охраны ОКН и ЗОУИТ, поименованным в Земельном кодексе, т. к. для нее устанавливается специальный правовой режим, ограничения строительной и иной хозяйственной деятельности в границах данной территории крайне серьезны.

При этом на территорию ОКН не распространяет действие градостроительный регламент. Это означает, что для таких территорий виды разрешенного использования и параметры строительства определяются не Правилами землепользования и застройки, а уполномоченным органом в сфере культурного наследия, то есть во многом зависят от усмотрения конкретных чиновников.

В этих случаях становится принципиально значимым вопрос о включении тех или иных территорий в границы объекта. Разрешается данный вопрос в рамках подготовки и экспертизы проекта границ на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.

Практическая сложность здесь возникает для ансамблей усадеб, парков и аналогичных объектов, которые могут не иметь однозначных границ, сохранившихся на местности, а также для памятников археологии, склонных выявляться внезапно (особенно в Москве и Московской области, где культурные слои «накапливались» почти повсеместно) при отсутствии внешних признаков на поверхности, занимая собой подчас территории невероятного размера.

Охранная зона ОКН

Устанавливается в отношении земель, непосредственно прилегающих к территории ОКН. Данная зона охраны ОКН отличается существенными ограничениями градостроительной и хозяйственной деятельности. В том числе, в ней запрещается строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия».

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Устанавливается в отношении уже застроенной территории за пределами охранной зоны. В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые или реконструируемые здания не угрожали сохранению объекта культурного наследия и не затрудняли его визуальное восприятие.

Зона охраняемого природного ландшафта

Устанавливается за пределами охранной зоны на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт. В данной зоне запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых и т.д.) для сохранения ландшафта вокруг объекта культурного наследия.

При этом для объекта могут устанавливаться как все, так и часть из трех вышеуказанных зон охраны ОКН (объединенная зона охраны ОКН). Сколько-нибудь четких критериев по установлению перечня зон охраны, их границ и режима нет. Они определяются при проектировании зон охраны специалистами (архитекторами, искусствоведами и т.д.) исходя из общих принципов: сохранения объекта культурного наследия, обеспечения его визуального восприятия, сохранения или восстановления вокруг объекта аутентичного или, как минимум, резко не конфликтующего с ним окружения.

Очевидно, что данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

От зон охраны объектов культурного наследия следует отличать защитную зону объекта.

Защитная зона объекта культурного наследия

Данная зона устанавливается вокруг объекта культурного наследия после его внесения в реестр ОКН соответствующего значения и до разработки проекта зоны охраны (на это время вся градостроительная деятельность вокруг ОКН фактически замораживается).

Защитная зона объекта культурного наследия характеризуется:

• значительным размером - от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура памятника или общего контура ансамбля (в зависимости от нахождения памятника в населенном пункте или за его пределами, наличия установленных границ памятника, отнесения объекта культурного наследия к отдельно стоящим либо к ансамблям).
• максимально жестким режимом ограничений градостроительной деятельности. А именно, в защитной зоне ОКН полностью запрещается новое строительство, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В связи с этим интерес владельцев смежных земель, попавших в защитную зону ОКН, зачастую сводится к установлению вокруг памятника зон охраны, поскольку их границы и режим в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. Для органов охраны культурного наследия, напротив, проще максимально долго сохранять режим защитной зоны.

В ряде случаев включение земельного участка в зону охраны ОКН исключает возможность его использования правообладателем для запланированных целей.

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с зоной охраны объектов культурного наследия

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами реализации деятельности в границах объектов культурного наследия.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Так, юристы помогут:

• проверить земельный участок или объекта недвижимости на предмет его вхождения в защитную зону или зоны охраны объектов культурного наследия (в рамках градостроительного и земельного аудита);
• установить и изменить (уменьшить) границы зон охраны объектов культурного наследия;
• организовать и сопровождать изыскательские, проектные работы и экспертизы в области охраны объектов культурного наследия;
• согласовать строительство в зонах охраны объектов культурного наследия;
• согласовать реставрацию и приспособить объект под современные нужды;
• представлять интересы в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с установлением (изменением) зоны охраны объектов культурного наследия.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с зоной охраны объектов культурного наследия, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.