Виды зон объектов культурного наследия

Практическая сложность возникает в связи с тем, что единый реестр зон охраны ОКН (равно как и других зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы), при этом отсутствие сведений о той или иной зоне ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

Категории ОКН

Для целей охраны самого объекта и регулирования застройки вокруг него объекты культурного наследия подразделяются на:

   • признанные относящимися к культурному наследию по итогам экспертизы и отнесенные в федеральный, региональный либо муниципальный реестры. От уровня реестра (степени значимости памятника) зависит уполномоченный на принятие связанных с его охраной решений орган;

   • выявленные объекты культурного наследия. К данной категории относятся объекты, по которым не проведена экспертиза и не принято окончательное решение о включении в тот или иной реестр либо об отсутствии оснований для отнесения выявленного объекта к культурному наследию.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются следующие виды зон охраны объекта культурного наследия.

Территория объекта культурного наследия

Представляет собой территорию, непосредственно занятую памятником, ансамблем и иным ОКН и (или) связанную с ним исторически и функционально.

Хотя формально территория ОКН не относится к зонам охраны ОКН и ЗОУИТ, поименованным в Земельном кодексе, т. к. для нее устанавливается специальный правовой режим, ограничения строительной и иной хозяйственной деятельности в границах данной территории крайне серьезны.

При этом на территорию ОКН не распространяет действие градостроительный регламент. Это означает, что для таких территорий виды разрешенного использования и параметры строительства определяются не Правилами землепользования и застройки, а уполномоченным органом в сфере культурного наследия, то есть во многом зависят от усмотрения конкретных чиновников.

В этих случаях становится принципиально значимым вопрос о включении тех или иных территорий в границы объекта. Разрешается данный вопрос в рамках подготовки и экспертизы проекта границ на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.

Практическая сложность здесь возникает для ансамблей усадеб, парков и аналогичных объектов, которые могут не иметь однозначных границ, сохранившихся на местности, а также для памятников археологии, склонных выявляться внезапно (особенно в Москве и Московской области, где культурные слои «накапливались» почти повсеместно) при отсутствии внешних признаков на поверхности, занимая собой подчас территории невероятного размера.

Охранная зона ОКН

Устанавливается в отношении земель, непосредственно прилегающих к территории ОКН. Данная зона охраны ОКН отличается существенными ограничениями градостроительной и хозяйственной деятельности. В том числе, в ней запрещается строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия».

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Устанавливается в отношении уже застроенной территории за пределами охранной зоны. В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые или реконструируемые здания не угрожали сохранению объекта культурного наследия и не затрудняли его визуальное восприятие.

Зона охраняемого природного ландшафта

Устанавливается за пределами охранной зоны на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт. В данной зоне запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых и т.д.) для сохранения ландшафта вокруг объекта культурного наследия.

При этом для объекта могут устанавливаться как все, так и часть из трех вышеуказанных зон охраны ОКН (объединенная зона охраны ОКН). Сколько-нибудь четких критериев по установлению перечня зон охраны, их границ и режима нет. Они определяются при проектировании зон охраны специалистами (архитекторами, искусствоведами и т.д.) исходя из общих принципов: сохранения объекта культурного наследия, обеспечения его визуального восприятия, сохранения или восстановления вокруг объекта аутентичного или, как минимум, резко не конфликтующего с ним окружения.

Очевидно, что данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Исходя из конкретной ситуации, интересы собственников как самого объекта культурного наследия, так и смежных участков и зданий могут сводиться к:

   • уменьшению границ территории зон охраны ОКН до разумных пределов;

   • созданию в границах зон охраны объекта застройки (новой или реконструируемой), отвечающей одновременно как практическим задачам застройщика, так и требованиям охраны культурного наследия (в единой стилистике с ОКН, минимально ограничивающей визуальное восприятие ОКН и т. д.).

От зон охраны объектов культурного наследия следует отличать защитную зону объекта, а также территорию ОКН.

Защитная зона объекта культурного наследия

Данная зона устанавливается вокруг объекта культурного наследия после его внесения в реестр ОКН соответствующего значения и до разработки проекта зоны охраны (на это время вся градостроительная деятельность вокруг ОКН фактически замораживается).

Защитная зона объекта культурного наследия характеризуется:

   • значительным размером - от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура памятника или общего контура ансамбля (в зависимости от нахождения памятника в населенном пункте или за его пределами, наличия установленных границ памятника, отнесения объекта культурного наследия к отдельно стоящим либо к ансамблям).

   • максимально жестким режимом ограничений градостроительной деятельности. А именно – в защитной зоне ОКН полностью запрещается новое строительство, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В связи с этим интерес владельцев смежных земель, попавших в защитную зону ОКН, зачастую сводится к установлению вокруг памятника зон охраны, поскольку их границы и режим в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. Для органов охраны культурного наследия, напротив, проще максимально долго сохранять режим защитной зоны.

В ряде случаев включение земельного участка в зону охраны ОКН исключает возможность его использования правообладателем для запланированных целей.

Правовой центр «Два М» длительное время специализируется в области земельных и градостроительных вопросов в Москве и Московской области и готов предложить, в том числе, следующие услуги по вопросам зон охраны ОКН:

   • устное и письменное консультирование;

   • проверка земельного участка или объекта недвижимости на предмет его вхождения в защитную зону или зоны охраны объектов культурного наследия;

   • установление и изменение (уменьшение) границ и режима зон охраны объектов культурного наследия;

   • организация и сопровождение изыскательских, проектных работ и экспертизы в области охраны объектов культурного наследия;

   • согласование строительства в зонах охраны объектов культурного наследия;

   • согласование реставрации и приспособления под современные нужды объектов культурного наследия;

   • разрешение вопросов о статусе выявленных объектов культурного наследия;

   • представление интересов в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с установлением (изменением) зоны охраны объектов культурного наследия.