Зона охраняемого природного ландшафта

Зона охраняемого природного ландшафта – это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, запрещающий или ограничивающий строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений и иную хозяйственную деятельность в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).

Данная зона устанавливается за пределами охранной зоны ОКН на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт и включающих, в том числе, долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН. Нахождение земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта особенно актуально для Москвы и Московской области, на территории которых сохранилось природное окружение усадеб, церквей и других объектов культурного наследия.

Вместе с тем, данные территории представляют большой интерес для инвесторов в различных сферах (жилищное строительство, туризм, рекреация и т. д.). В этой связи на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в зоны охраняемого природного ландшафта и возможностью осуществления на таких участках запланированной деятельности.

Практика показывает: грамотный подход позволяет реализовывать различные интересные и прибыльные проекты на территориях зон охраняемого природного ландшафта максимально эффективно и без ущерба охраняемым объектам.

Режим зоны охраняемого природного ландшафта

Режим зоны охраняемого природного ландшафта обеспечивает сохранение природного окружения объекта культурного наследия, а также соотношение открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.

В связи с этим, в таких зонах запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых, прокладка новых автомобильных дорог и т. д.).

Запрет на возведение новых объектов капитального строительства является основным и наиболее серьезным возможным ограничением деятельности в зоне охраняемого природного ландшафта. Однако в ряде случаев данное ограничение можно компенсировать размещением на участке некапитальных сооружений.

В то же время, в зоне охраняемого природного ландшафта допускается капремонт существующих зданий и сооружений с приспособлением для современного использования, ремонт имеющихся дорожных покрытий, укрепление береговой линии, а также размещение малых архитектурных форм (навесов, беседок, скамеек и т. д.).

В данной зоне, как правило, поощряется деятельность по рекреационному и спортивно-оздоровительному развитию территории, что открывает широкие возможности для сфер, связанных с организацией досуга и отдыха (базы отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д.). В Московской области набирает популярность такое перспективное направление сельского туризма, как экофермы, совмещающие сельхозпроизводство и размещение инфраструктуры для платного отдыха (отели, коттеджи, зоопарки, конюшни).

Границы зоны охраняемого природного ландшафта

Границы зоны охраняемого природного ландшафта четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов и т. д.). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.

Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон охраняемого природного ландшафта - сохранение и композиционная связь природного ландшафта с ОКН, регенерация охраняемого природного ландшафта, обеспечение визуального восприятия объекта. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Проект зоны охраняемого природного ландшафта подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН. Границы зоны охраняемого природного ландшафта могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.

Практическая сложность состоит и в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон охраняемого природного ландшафта (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону охраняемого природного ландшафта и иные зоны ОКН, а также в другие зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающие деятельность на участке.

Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.

Участок в зоне охраняемого природного ландшафта

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка уже после оформления прав на него узнает о том, что участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта.

Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

Хотя возможность реализации коммерческих проектов в зоне охраняемого природного ландшафта принципиально не исключается, такая деятельность, как было указано выше, не предусматривает застройку участка объектами капитального строительства и подчинена ряду других обязательных требований, что нередко идет в разрез с интересами правообладателя.

В ряде случаев использование участка для запланированных целей становится возможным после изменения границ зоны охраняемого природного ландшафта, в которую включен участок, или путем оспаривания вхождения участка в такую зону.

В ряде случаев, когда включение земельного участка в зону охраняемого природного ландшафта исключает возможность его нормального использования, правообладатель вправе инициировать взыскание убытков в связи с включением в зону охраны ОКН или понуждение уполномоченного органа к выкупу участка и расположенной на нем недвижимости.

Большое значение в таком случае имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной зоны, вхождения земельного участка в такую зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.