Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность и определяющий требования к капремонту и реконструкции существующих зданий и сооружений в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).

Данная зона охраны ОКН в основном распространяется на районы, утратившие историческую среду и видоизмененные в советский и постсоветский периоды, то есть уже застроенные территории за пределами охранной зоны ОКН.

Как правило, данные территории представляют большой интерес для инвесторов в различных сферах (жилищное строительство, торговля, оказание услуг и т. д.). В связи с этим, на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в зоны регулирования застройки и возможностью осуществления на таких участках того или иного коммерческого вида деятельности.

Режим зоны регулирования застройки

В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые здания не угрожали сохранению объектов культурного наследия и не затрудняли их визуальное восприятие.

В указанных целях перечень ограничений в части строительства в зоне регулирования застройки может включать требования к высотности, максимальному проценту застройки, архитектурно-стилистическим характеристикам строений (в т. ч. особенностям оформления фасадов), объемно-пространственным и композиционно-силуэтным характеристикам (угол наклона кровли, мансарда, слуховые окна, эркеры и т. д.), использованию определенных строительных и отделочных материалов.

Также в зонах регулирования застройки устанавливаются требования к осуществлению капремонта и реконструкции объектов недвижимости, в т. ч. в части их размеров и пропорций, применения отдельных стройматериалов и цветовых решений. Ограничения зачастую касаются размещения информационных стендов, рекламных щитов, вывесок, наружного освещения.

Таким образом, реализация проектов по новому строительству и реконструкции существующих объектов недвижимости в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности потенциально возможна, однако уже на этапе проектирования следует учитывать особые требования, установленные режимом данной зоны.

В противном случае, проблемы могут возникнуть как в процессе получения разрешения на строительство (реконструкцию), так и в процессе самого строительства (в том числе привлечение к ответственности за несоблюдение требований в области строительства), а также на этапе ввода объекта в эксплуатацию (риски признания постройки самовольной).

Границы зоны регулирования застройки

Границы зоны регулирования застройки четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.

Так, в Москве объединенные зоны охраны ОКН установлены в центральной части города в пределах Камер-Коллежского вала и на значительных территориях вне его границ. При этом часто такие зоны накладываются на совсем «не историческую» застройку.

Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон регулирования и застройки: сохранение объекта культурного наследия, обеспечение его визуального восприятия. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Проект зоны регулирования застройки подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН.

Практическая сложность состоит в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон регулирования застройки (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону регулирования застройки и иные зоны ОКН (равно как и в другие зоны с особыми условиями использования территорий), ограничивающие деятельность на участке.

Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.

Участок в зоне регулирования застройки

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка уже после оформления прав на него узнает о том, что участок находится в зоне регулирования застройки.

Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

В зависимости от ситуации возможны следующие действия правообладателя:

• проверка законности включения земельного участка в зону регулирования застройки (в частности, анализ документации, на основании которой участок включен в данную зону);
• проверка возведенного объекта капитального строительства на предмет наличия признаков самовольной постройки (в т. ч. анализ градостроительной и разрешительной документации);
• анализ режима (перечня ограничений) зоны регулирования застройки, в которую включен участок, и возможности осуществления на нем запланированной деятельности;
• (в случае если реализация проекта в зоне регулирования застройки исключена) обоснование нахождения земельного участка за пределами зоны (в т. ч. путем оспаривания включения участка в такую зону) или уменьшение границ зоны регулирования застройки;
• (в случае если интерес в использовании участка утрачен) возмещение в судебном порядке убытков, связанных с включением участка в зону регулирования застройки, либо инициирование принудительного выкупа участка и расположенной на нем недвижимости уполномоченным органом в области охраны ОКН.

Большое значение в данном случае имеют обстоятельства первоначального формирования границ зоны регулирования застройки, вхождения земельного участка в данную зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

Грамотный подход к установлению границ и режимов зон охраны ОКН наряду с эффективным взаимодействием с уполномоченными органами в области охраны культурного наследия (в частности, по вопросам согласования проектной документации) позволяет реализовывать различные проекты по строительству и реконструкции недвижимости в зонах охраны ОКН, в т. ч. в зонах регулирования и застройки, максимально эффективно и без ущерба культурному наследию.

Например, в зоне регулирования и застройки могут создаваться новые объекты в единой стилистике с сохраняемым объектом, размещаться таким образом, чтобы минимально ограничивать его визуальное восприятие и т. д.

Зоны регулирования застройки Москвы

Применительно к Москве вопросы, связанные с организацией и согласованием строительства в зоне регулирования и застройки, имеют особую актуальность в связи с распространением режима данной зоны на внушительные территории столицы.

При этом зачастую (особенно это касается ЦАО и близлежащих районов) постановлениями Правительства Москвы устанавливаются объединенные зоны охраны объектов культурного наследия, включающие несколько видов зон охраны ОКН.

Требования, устанавливаемые в отношении регламентных участков в зонах регулирования застройки и объединенных зонах охраны ОКН, могут касаться как вышеприведенных параметров вновь возводимых и реконструируемых объектов, так и отдельных характеристик с учетом особенностей градостроительного регулирования в Москве. Например, цветовое решение для фасадов строений может быть определено в соответствии с «Цветовой палитрой Москвы», разработанной комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы.

В то же время, включение земельного участка в зону регулирования застройки Москвы в ряде случаев полностью исключает новое строительство на таком участке, что создает существенные трудности для правообладателя.

В каждом конкретном случае требуется комплексный анализ ситуации и разработка наиболее эффективного плана реализации коммерческого проекта (в том числе через проработку проектной документации, уменьшение границ зоны охраны ОКН, оспаривание включения участка в зону охраны).