Доказали ошибочность расчета арендной платы за земельные участки и взыскали с администрации переплату

В рамках дела № А41-68225/2018, сопровождаемого юристами «Два М», удалось доказать — при расчете арендной платы за земельные участки в Московской области применялся неверный коэффициент. Это привело к завышению размера арендной платы более чем в 13 раз и возникновению на стороне публичного арендодателя неосновательного обогащения в размере 6,6 млн. рублей.

Фабула дела:

Администрацией Балашихинского района Московской области были предоставлены клиенту на праве аренды земельные участка для целей складирования железобетонных изделий.

Договоры аренды прошли регистрацию, в кадастр были внесены сведения о земельных участках с присвоением кадастровых номеров, местоположения — «относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, Балашихинский район, пос. Совхоза Первого Мая», а также категории земель. 

Согласно данным ЕГРН (а ранее ГКН), земельные участки отнесены к категории земель промышленности. Информация о категории участков также была отражена в договорах аренды. 

При расчете арендной платы за земельные участки Администрацией применялся базовый размер арендной платы (одна из составляющих формулы расчета арендной платы в Московской области), установленный для земель населенных пунктов, расположенных в границах города Балашиха (67,31 руб./кв. м). В то время как для земель промышленности на территории городского округа Балашиха в спорный период был установлен иной (гораздо более низкий) базовый размер арендной платы (5,01 руб./кв. м.).

Попытка клиента самостоятельно оспорить расчет Администрации и вернуть переплату по арендной плате, возникшую в связи с применением завышенной базовой ставки, не увенчалась успехом. 

Судом первой инстанции в иске арендатора было отказано со ссылкой на то, что пос. Совхоза Первого Мая еще до спорного периода был включен постановлением губернатора Московской области в состав города Балашиха, а значит участки расположены в границах города. С учетом данного обстоятельства, суд признал расчет Администрации законным и обоснованным. Суд апелляционной инстанции данный вывод поддержал.

Юристы «Два М» включились в дело на этапе подготовки кассационной жалобы и добились отмены Арбитражным судом Московского округа вынесенных по делу судебных актов.

Выводы суда кассационной инстанции:

• надлежащим доказательством принадлежности земельного участка к конкретной категории земель являются данные ЕГРН, согласно которым спорные земельные участки отнесены к землям промышленности;
• исходя из норм действующего законодательства, перевод земельного участка из одной категории земель в другую считается состоявшимся с даты внесения в ЕГРН сведений об изменении категории участка;
• в материалы дела не представлено доказательств того, что в установленном законом порядке был осуществлен перевод арендуемых клиентом земельных участков из одной категории в другую (из земель промышленности в земли населенных пунктов), с внесением в ЕГРН соответствующих сведений, а также доказательств внесения соответствующих изменений в договоры аренды;
• само по себе включение пос. Совхоза имени Первого Мая в состав города Балашиха не свидетельствует о включении спорных земельных участков в границы населенного пункта и о смене их категории.

Чем закончилось рассмотрение дела

Дело было направлено судом кассационной инстанции на новое рассмотрение с указанием нижестоящим судам на допущенные ошибки.  

Результатом нового рассмотрения стало удовлетворение в полном объеме требований клиента о взыскании с Администрации переплаты по арендной плате. 

На этот раз суды, следуя разъяснениям кассационной инстанции, единогласно пришли к следующим выводам:

• при расчете арендной платы за земельные участки в спорный период подлежала применению базовая ставка арендной платы для земель промышленности (5,01 руб./кв. м вместо 67,31 руб./кв. м);
• неверное применение базовой ставки при расчете арендной платы за земельные участки привело к возникновению на стороне Администрации неосновательного обогащения — разницы между фактически перечисленной и подлежащей перечислению арендатором суммами арендных платежей.

Решение по этому делу также предопределило размер арендной платы за земельные участки на будущие периоды.

Данный кейс подтверждает, что проверка корректности расчета — один из эффективных способов снижения арендной платы за землю в Московской области. 

Как показывает практика «Два М», расчеты органов власти, выступающих в роли арендодателей публичных земельных участков, нередко содержат 

«дорогие» для арендаторов ошибки.