Снижение кадастровой стоимости участка в зоне «Ф» на 420 миллионов рублей

В деле А40-35569/2019, сопровождаемом юристами «Два М» вплоть до Верховного Суда РФ, удалось обосновать отвергаемую чиновниками Москвы позицию – изменение ВРИ, если его формулировка приводит к негативным для землепользователя последствиям, возможно и для участков, расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). Для этого не нужно проходить трудоемкую процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Фабула дела

ВРИ принадлежащего клиенту земельного участка был сформулирован следующим образом: «участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов». При этом участок был предоставлен именно для производственных целей. Коммерческая деятельность по размещению обособленных от производства общественно-деловых объектов на участке клиентом не велась и не планировалась.

Отметим, что до введения Классификатора ВРИ в Москве вообще была крайне распространена ситуация присвоения участкам, предоставленным в аренду под производство, подобных смешанных ВРИ. То есть, когда помимо непосредственно производственного вида использования, в состав ВРИ включались другие виды использования – связанные с размещением офисов и/или объектов торговли. Кадастровая стоимость участков одной площади в рамках одного кадастрового квартала с такими смешанными ВРИ, как правило, в разы больше, чем у участков с исключительно производственными ВРИ. Более того, офисы и торговля – вообще одни из наиболее дорогих видов использования земли.

В рассматриваемом случае включение в формулировку ВРИ участка фразы «общественно-деловые объекты» привело к завышению его кадастровой стоимости практически в 4,5 раза, что в пересчете на деньги – более 420 млн. рублей.

Соответственно, был существенно завышен и размер исчисляемых от кадастровой стоимости платежей за землю и недвижимость в бюджет (в данном случае арендной платы). Кроме того, расположенные на участке здания, находящиеся в собственности клиента, были включены по критерию ВРИ (опять же, из-за некорректной его формулировки) в перечень облагаемых «кадастровым» налогом. Фактически, на владельца участка были возложены негативные финансовые последствия принятия представителями городской власти решения о присвоении участку непроизводственного ВРИ.

Землепользователь обратился в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) с заявлением об изменении ВРИ участка путем исключения из него ненужного и затратного, с точки зрения земельных и имущественных платежей, общественно-делового вида использования. В удовлетворении заявления ДГИ отказал, сославшись на то, что для участков в зоне «Ф» это недопустимо. Считая свои права и законные интересы нарушенными, землепользователь обратился в суд.

Выводы судов по изменению ВРИ

Суды всех инстанций в приведенном деле встали на защиту прав землепользователя, поддержав следующие доводы его представителя:

• законодательством Москвы не установлен запрет на изменение основного ВРИ участков, расположенных в зоне «Ф», путем исключения из него части видов использования;
• исключение из ВРИ части установленных видов использования – не что иное, как реализация гарантированного законом права на выбор ВРИ. Внесение изменений в ПЗЗ в таком случае не требуется;
• (как разъяснил уже в более позднем определении Верховный Суд, в результате исключения части видов использования из числа установленных земельному участку в зоне «Ф», его правообладатель не получает полномочия осуществлять какие-либо новые, ранее недоступные виды деятельности на участке).
• у ДГИ отсутствовали основания для отказа владельцу участка в зоне «Ф» в предоставлении государственной услуги по изменению ВРИ;
• на землепользователя не должны возлагаться негативные последствия принятия публичными органами власти решения о присвоении участку некорректного ВРИ.

В деле А40-35569/2019 требования землепользователя об изменении ВРИ участка, расположенного в зоне «Ф», были удовлетворены в полном объеме. Это позволило значительно снизить арендную плату, а также исключить расположенные на участке объекты из перечня облагаемых налогом по кадастровой стоимости.