ПЗЗ не соответствует виду разрешенного использования участка

В соответствии с требованиями закона, при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования и параметров застройки) в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется функциональным зонированием в Генеральном плане.

На практике приоритет отдается публичной цели комплексного и устойчивого развития территории. Это означает, что в ходе градостроительной деятельности, в т. ч. территориального зонирования в ПЗЗ, с этой целью могут быть ограничены права собственников, арендаторов и иных правообладателей земельных участков. Например, участок, предоставленный ранее для строительства торгового центра, может быть включен в соответствии с положениями Генплана и ПЗЗ в зону озелененных территорий общего пользования, которая не предусматривает возможности использования участка для коммерческой застройки.

Наиболее часто землепользователи обращаются в суд за оспариванием ПЗЗ как раз в тех случаях, когда их положения противоречат либо тому, как используется участок на момент оспаривания (ПЗЗ не соответствует виду разрешенного использования участка), либо тому, как сам землепользователь планирует использовать участок в будущем.

При этом в большинстве случаев суды отказываются изменять ПЗЗ на основании того, что их положения противоречат существующему землепользованию, при отсутствии иных явных нарушений при принятии ПЗЗ. Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генплану.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.

В ситуации, когда ранее установленный для участка ВРИ не соответствует ПЗЗ, следует помнить, что земельные участки и размещенные на них объекты капитального строительства могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закрепленным в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни и здоровью человека, окружающей среде.

Однако, для участков, в отношении которых ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, может быть полностью «заблокирована» дальнейшая застройка и реконструкция имеющихся объектов недвижимости. Некоторой защитой для потенциальных застройщиков является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка (перечня видов и параметров строительства) в течение 3 (трех) лет с момента его выдачи.

В случае, когда изменение вида разрешенного использования по ПЗЗ препятствует использованию земельного участка в соответствии с запланированными целями, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения при принятии ПЗЗ, целесообразнее ставить о вопрос внесении изменений в ПЗЗ и другую градостроительную документацию, направленных на возврат для участка ранее существовавших ВРИ и параметров строительства или установлением новых либо требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков (противоправность действий публичного органа при этом значения не имеет).