Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — один из документов, которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ используются при архитектурно-строительном проектировании и представляются в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Что такое ГПЗУ земельного участка

ГПЗУ представляет собой выписку из документов, устанавливающих градостроительный регламент участка (виды разрешенного использования и предельные параметры строительства), а также содержит сведения о вхождении участка в те или иные зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и о технических условиях подключения объектов к сетям.

Например, ГПЗУ в Московской области заполняется, в первую очередь, на основании содержания правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. Сведения из иных, помимо ПЗЗ, источников используются преимущественно при указании ЗОУИТ (санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и т. д.), накладывающихся на участок.

Учитывая, что ГПЗУ является источником информации, в том числе, о ЗОУИТ, его получение целесообразно не только при подготовке к проектированию и получению разрешительной документации на строительство (реконструкцию), но и для целей проверки планируемого к приобретению участка на предмет имеющихся обременений. Вместе с тем, получение ГПЗУ не заменяет полноценного градостроительного и земельного аудита, поскольку сам по себе ГПЗУ нередко содержит ошибочные и не основанные на законе данные.

ГПЗУ не может устанавливать правовой режим земельного участка, отличающийся от ПЗЗ, содержать новые параметры или ограничения использования участка либо изменять или отменять установленные нормативно-правовыми актами. В противном случае, ГПЗУ может быть успешно оспорен.

Срок действия ГПЗУ

Содержащаяся в ГПЗУ информация (за исключением условий технологического присоединения) может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство или реконструкцию в течение трех лет со дня его выдачи.

На указанный период полученный ГПЗУ гарантирует незыблемость градостроительного регламента участка, даже в случае принудительного изменения органами власти территориальной зоны участка в ПЗЗ. В связи с этим, считать градостроительный план земельного участка простой выпиской из ПЗЗ нельзя, поскольку он не только является источником информации о градрегламенте участка, но и фиксирует его на трехлетний срок.

Вместе с тем, получение ГПЗУ не гарантирует, что участок за этот трехлетний период (в том числе, уже после окончания проектирования объекта) не будет включен в ту или иную ЗОУИТ. Также не распространяется трехлетний срок на возможность правообладателя изменить разрешенное использование участка, указанное в ЕГРН. При обращении в Росреестр с соответствующей целью можно выбрать лишь те виды разрешенного использования, которые предусмотрены актуальной редакцией ПЗЗ.

Постановлением Правительства РФ № 575 от 02.04.2022 г. предусмотрено продление срока действия градостроительного плана земельного участка на 1 год в случае, если трехлетний срок его действия истекает в период с 13.04.2022 до 01.01.2023 г.

Отображение ЗОУИТ в градостроительном плане участка

Нередко в полученном ГПЗУ правообладатель обнаруживает сведения об обременении участка ЗОУИТ (которые при этом могут отсутствовать в ЕГРН). Нахождение участка в такой зоне может создавать существенные ограничения для реализации проекта по строительству (реконструкции) либо вовсе исключать возможность его реализации. Для Московского региона особенно актуальна проблема зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы (ЗСО).

В рамках дела № А41-37772/2017, сопровождаемом юристами «Два М», удалось признать недействительным полученный арендатором земельного участка ГПЗУ в части указания на нахождение участка во 2-м поясе ЗСО, в том числе в зоне строгого ограничения строительства, и обязать уполномоченный орган выдать ГПЗУ без включения в него сведений о нахождении участка в ЗСО.

Предметом спора нередко становятся и сведения ГПЗУ о наличии водного объекта на участке, который может существовать только «на бумаге» (по архивным данным), но при этом накладывать серьезные ограничения на использование участка, а, кроме того, создавать риски его изъятия в собственность государства.

Аналогичные проблемы зачастую связаны с отображением в градостроительных планах участков инженерных сетей с их охранными зонами, красных линий улично-дорожной сети и т. д.

При необоснованном включении в ГПЗУ сведений (в том числе, с формулировками об их предварительном характере) есть возможность оспаривать сам ГПЗУ и требовать выдачи нового ГПЗУ без соответствующих ограничений. Если же сведения внесены в ГПЗУ на основании конкретного документа (например, решения уполномоченного органа), следует рассмотреть возможность оспаривания или внесения изменений (например, в части границ ЗОУИТ) в такой документ.

Наложение границ лесного фонда на участок в ГПЗУ

Большое количество споров на практике возникает в Московской области в связи с содержащейся в ГПЗУ информацией о пересечении с землями лесного фонда.

В отношении ранее предоставленных (до 2016 г.) участков действует режим так называемой «лесной амнистии», благодаря которой существенная часть споров, связанная с наложением границ лесного фонда на участок, разрешается в пользу правообладателей участков. Вместе с тем, разрешение данного вопроса, как правило, возможно только в судебном порядке.

Неверные параметры в градостроительном плане участка

В ряде случаев возникают споры и об отражении в ГПЗУ предельных параметров строительства на участке.

Например, если в ПЗЗ указана разрешенная плотность застройки в квадратных метрах на гектар, то в ГПЗУ может содержаться конкретная предельная площадь объектов на участке, рассчитанная исходя из этого показателя. В норме для этого требуются простые арифметические действия. Однако, ситуация может существенно осложняться при нахождении участка в различных подзонах с разными параметрами строительства, наличии на нем территорий, на которые градостроительный регламент не распространяется и т. д.

Соответственно, и такие сведения в ГПЗУ участка могут оказаться противоречащими документам, на основании которых должны устанавливаться.

Распространенной проблемой среди владельцев земельных участков в Москве является получение так называемого нулевого ГПЗУ, то есть с нулевыми параметрами строительства. Особенно это касается участков, расположенных в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы. В ряде случаев нулевой ГПЗУ в данной части можно оспорить.

В остальных случаях внесение изменений в ГПЗУ в части параметров застройки, а также необходимых видов использования, как правило, осуществляется путем внесения изменений в ПЗЗ.

Правовой центр «Два М» осуществляет юридическое сопровождение различных проектов по строительству и реконструкции: от получения ГПЗУ и комплексной проверки участка и недвижимости на наличие ограничений использования для запланированных целей, и вплоть до ввода в эксплуатацию построенных объектов. В данной сфере юристы «Два М» на регулярной основе взаимодействуют с проектными организациями, органами власти, а также представляют интересы клиентов во всех судебных инстанциях.