Нулевой ГПЗУ

Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются правообладатели земельных участков в связи с планируемым строительством или реконструкцией, является получение так называемого «нулевого ГПЗУ». В таком ГПЗУ отражены нулевые параметры строительства, что, соответственно, препятствует получению разрешения на строительство (реконструкцию). В таком случае возникает задача по внесению в ГПЗУ изменений в части предельных параметров строительства, которое, в зависимости от ситуации, возможно путем оспаривания ГПЗУ или путем внесения изменений в ПЗЗ.

Причины выдачи нулевого ГПЗУ

Можно выделить следующие основные причины, по которым уполномоченный орган может выдать ГПЗУ с нулевыми параметрами:

• нахождение участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в территориальной зоне, в которой не допускается строительство объектов недвижимости (отдельные зоны сельхозназначения сельхозугодия, зоны сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, зоны с нулевой этажностью по ПЗЗ Московской области и т. д.);
• вхождение участка в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), исключающую осуществление строительства на участке (например, зону санитарной охраны строгого режима, охранную зону трубопроводов и т. д.).

Что делать, если выдали «ГПЗУ 0»

В случае получения нулевого ГПЗУ, следует провести тщательный градостроительный и земельный аудит участка, включающий анализ градостроительного регламента участка, исходя из градостроительной документации, действующей в отношении участка – прежде всего, ПЗЗ (в редакции на дату выдачи ГПЗУ), а также имеющихся в отношении участка ограничений использования.

Для Москвы ситуация с выдачей «ГПЗУ 0» наиболее актуальна ввиду нахождения большинства участков в территориальной зоне сохраняемого землепользования с индексом Ф, то есть в зоне, правовой режим которой направлен на сохранение текущего положения, текущих параметров объектов. Однако, владельцам участков следует иметь ввиду, что в зоне Ф допустима реконструкция имеющихся объектов капитального строительства. Следовательно, выдача нулевого ГПЗУ для застроенного участка незаконна, и в данной части ГПЗУ может быть успешно оспорен. В остальных случаях можно инициировать внесение изменений в ПЗЗ – в части территориальной зоны и предельных параметров строительства.

Если причиной выдачи нулевого ГПЗУ стало наложение участка на границы той или иной ЗОУИТ, целесообразно, прежде всего, разобраться в том, являются ли границы ЗОУИТ действительно утвержденными в надлежащем порядке. Если документа об утверждении границ ЗОУИТ не существует (и при этом данная ЗОУИТ не возникла в силу закона), есть смысл оспаривать ГПЗУ в части сведений о ЗОУИТ и нулевых параметров застройки. Если имеется соответствующий документ – целесообразно рассмотреть возможность его оспаривания или внесения в него изменений (в части границ ЗОУИТ).

Почему следует доверить решение вопроса «Два М»

Разрешение проблемы с нулевым ГПЗУ невозможно без профессиональной юридической помощи. Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения различных вопросов, связанных с получением ГПЗУ, исключением из ГПЗУ сведений об ограничениях использования участка, препятствующих реализации конкретного проекта. В рамках одного их дел в сфере оспаривания ГПЗУ, сопровождаемых «Два М» (дело № А41-37772/2017), удалось признать недействительным ГПЗУ земельного участка Московской области в части указания на его нахождение во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы (ЗСО) и обязать уполномоченный орган выдать ГПЗУ без сведений о нахождении участка в ЗСО. Это позволило снять запрет на строительство в той значительной части участка, которая в соответствии с первоначально выданным ГПЗУ находилась в зоне строгого ограничения строительства.

Преимуществом «Два М» является индивидуальный подход к каждому клиенту, комплексный анализ каждой отдельно взятой ситуации исходя из правового режима участка с учетом планируемой владельцем хозяйственной деятельности, особенностей градостроительной политики региона, а также актуальной судебной практики.