Оспаривание ГПЗУ

Нередко правообладатели земельных участков (инвесторы, застройщики) сталкиваются с необходимостью изменения ГПЗУ в части содержащихся в нем сведений, препятствующих планируемому строительству или реконструкции на участке или создающих существенные трудности для его осуществления.

Речь может идти об указании в ГПЗУ на нахождение участка в той или иной зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), необходимость разработки проекта межевания территории (ППТ), нулевые параметры застройки. В таких случаях перед владельцами участков встает задача получить ГПЗУ, позволяющий максимально эффективно и в адекватные сроки приступить к реализации желаемого проекта.

Когда актуально оспаривать сам ГПЗУ

Оспаривание ГПЗУ, как способ защиты права, актуален в том случае, когда соответствующие сведения включены в ГПЗУ участка уполномоченным органом в отсутствие законных оснований. ГПЗУ носит информационный характер, то есть не может устанавливать правовой режим земельного участка, отличающийся от установленного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в том числе содержать иные параметры застройки. Аналогично, ГПЗУ не может включать сведения об ограничениях использования участка, которые не установлены в надлежащем порядке (нормативно-правовыми актами).

Вместе с тем, нередко в ГПЗУ вносятся сведения о вхождении участка в ЗОУИТ (санитарно-защитную зону, зону санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения и т. д.), не основанные на законе. Также, на практике допускаются ошибки при указании в ГПЗУ предельных параметров строительства объектов. Такие ситуации встречаются, например, когда участок находится по ПЗЗ в различных подзонах с разными параметрами строительства или на нем имеются территории, на которые градостроительный регламент не распространяется.

В одном из дел, сопровождаемых юристами «Два М», удалось успешно оспорить выданный владельцу участка в Московской области ГПЗУ в части указания на обременение участка 2-м поясом ЗСО питьевого водоснабжения Москвы, в том числе зоной строгого ограничения строительства, и обязать уполномоченный орган выдать ГПЗУ без включения в него соответствующих сведений (дело № А41-37772/2017). Фактически это позволило снять запрет на строительство в отношении значительной части участка.

В рамках другого дела № А41-45510/2019 был признан недействительным полученный правообладателем земельного участка ГПЗУ в части указания на необходимость разработки ППТ для определения предельных технико-экономических показателей планируемых к строительству объектов.

Вместе с тем, следует понимать, что оспаривание ГПЗУ не во всех случаях является эффективным способом изменения ГПЗУ.

Иные способы внесения изменений в ГПЗУ

Если сведения об ограничениях использования участка внесены в ГПЗУ уполномоченным органом на основании конкретного документа (например, решения органа власти об утверждении ЗОУИТ), целесообразно оспаривать не ГПЗУ, а данный документ, либо искать основания для внесения в него изменений в части границ ЗОУИТ, затрагивающих участок.

В ситуации, когда ГПЗУ соответствует требованиям закона, но указанные в нем сведения о разрешенном использовании участка и/или технико-экономических показателях (параметрах) строительства не устраивают владельца участка, следует инициировать внесение изменений в градостроительный план земельного участка через внесение изменений в ПЗЗ.

В ряде случаев, например, когда градостроительный регламент участка по ПЗЗ изменяется органами власти в лучшую сторону (изменяется территориальная зона на предусматривающую строительство интересных для владельца участка коммерческих объектов и/или увеличиваются предельные параметры застройки), собственнику участка имеет смысл получить новый ГПЗУ. Учитывая актуальную тенденцию к массовому изменению ПЗЗ в регионах, такой шанс представляется довольно высоким.

Потенциал участка с точки зрения перспектив изменения его градостроительного регламента (разрешенного использования и параметров застройки) выявляется в рамках градостроительного и земельного аудита.

Также следует иметь ввиду, что в течение срока действия ГПЗУ правообладатель участка вправе руководствоваться сведениями, содержащимися в выданном ГПЗУ (в частности, для целей проектирования и получения разрешения на строительство и реконструкцию), даже если правовой режим участка в соответствии с ПЗЗ будет принудительно изменен.