Юридическое сопровождение строительства

Строительство зданий и сооружений требует от застройщиков взаимодействия с органами государственной власти, проектными и инженерными организациями, поставщиками стройматериалов и конструкций, а также подрядчиками, привлекаемыми для выполнения строительных работ. В ходе реализации строительных проектов возникает множество задач и спорных ситуаций, успешное разрешение которых невозможно без профессиональной юридической поддержки.

Установление разрешенного использования земельного участка и параметров застройки под реализацию конкретного проекта

Если текущий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не допускает размещение на участке желаемого объекта, реализация проекта по строительству (реконструкции) должна начинаться с изменения ВРИ участка. Порядок изменения ВРИ участка будет зависеть от того, предусмотрен ли желаемый вид деятельности (например, размещение магазина) текущим градостроительным регламентом участка в числе основных, условно-разрешенных или вспомогательных видов использования.

Правовой центр сопровождает «под ключ» установление необходимого разрешенного использования земельного участка, а также предельных параметров строительства под реализацию конкретного проекта, в том числе путем

внесения изменений в ПЗЗ.

Исключение из ГПЗУ сведений, препятствующих реализации проекта по строительству (реконструкции)

Обязательным документом для получения разрешения на строительство является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Одна из типичных проблем, с которой сталкиваются многие застройщики при получении ГПЗУ – включение в него органом власти тех или иных сведений, препятствующих реализации проекта или создающих дополнительные сложности (указание на вхождение участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий, необходимость разработки проекта планировки территории, нулевые параметры застройки и др.).

В зависимости от ситуации, застройщику целесообразно оспаривать ГПЗУ либо оспаривать или вносить изменения в документ, на основании которого в ГПЗУ включены соответствующие сведения (ПЗЗ, акт об установлении границ

ЗОУИТ и др.).

Оспаривание решений органов власти об отказе в выдаче разрешительной документации

Возведение (реконструкция) объекта капитального строительства (ОКС) нередко блокируется отказом органа государственной власти в выдаче разрешения на строительство. В свою очередь, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию приводит к невозможности легальной эксплуатации завершенного строительством объекта и получения от указанной деятельности дохода, на который застройщик рассчитывал при планировании инвестиционного проекта. Для объектов ИЖС (возводимых в упрощенном порядке) актуальная проблема – получение отказа Росреестра в постановке на кадастровый учет.

Отметим, что решения органов власти об отказе в выдаче разрешительной документации далеко не всегда имеют под собой законные основания.

В портфеле Правового центра «Два М» содержится значительное количество дел об успешном оспаривании в судебном порядке отказов органов власти в выдаче разрешительной документации. Одним из знаковых является дело № А40-278987/2019. Юристам «Два М» удалось добиться не только признания незаконным отказа Мосгосстройнадзора в выдаче разрешения на ввод реконструированного офисного здания в Москве в эксплуатацию, но и взыскания с органа власти в пользу клиента более 9 млн. рублей убытков, возникших в связи с таким отказом.

Урегулирование претензий контролирующих органов власти

Осуществление градостроительной деятельности требует от застройщиков соблюдения огромного количества требований – к обустройству и содержанию строительных площадок, требований технических регламентов к ведению исполнительной документации, экологических, санитарных норм и так далее.

Несоблюдение любого из установленных требований является основанием для вынесения контролирующим органом предписания об устранении выявленных нарушений, возбуждения дела об административном правонарушении и привлечения застройщика (генподрядчика) к административной ответственности. При этом поводом к проверке может стать, в том числе, информация, поступившая от третьих лиц (например, жалоба жителей соседствующего со стройкой жилого дома на загрязнение близлежащей территории выезжающей со строительной площадки техникой).

Несмотря на, казалось бы, отлаженный механизм выявления и фиксации таких правонарушений, органами власти зачастую допускаются грубые процедурные нарушения. Например, постановление о привлечении к административной ответственности может быть вынесено в отсутствие представителя привлекаемого к ответственности лица, не извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела. В некоторых случаях имеет смысл обосновывать отсутствие события или состава правонарушения.

Сопровождение споров по договорам подряда

Юридическое сопровождение строительства – это не только обеспечение получения разрешительной документации и урегулирование иных вопросов взаимодействия с государственными органами, но и работа, связанная с заключением, исполнением и расторжением договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, а также работ по строительству.

Большая часть спорных ситуаций в процессе строительства возникает в связи с нарушением подрядными организациями своих обязательств в части сроков выполнения работ и/или требований к качеству выполненных работ.

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов строительных компаний в спорах по договорам подряда – как на этапе досудебной работы (проведение строительных экспертиз, составление дефектных ведомостей, направление уведомлений / претензий по выявленным недостаткам / просрочке выполнения работ, уведомлений о зачете и др.), так и на этапе представления интересов в судебных инстанциях.