Отказ в выдаче разрешения на строительство

Сталкиваясь с отказом уполномоченных органов власти в выдаче разрешения на строительство, правообладатели земельных участков (застройщики) не всегда понимают, действительно ли такой отказ основан на нормах закона и какие юридические действия целесообразно предпринять – подать документы заново, оспорить отказ в судебном порядке или внести коррективы в имеющуюся документацию.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство

Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), а именно:

• отсутствие обязательных для получения разрешения документов;
• несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), содержащимся в действующем градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
• несоответствие планируемого к строительству (реконструкции) ОКС разрешенному использованию участка и (или) установленным в отношении участка ограничениям использования и (или) требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Отказ в выдаче разрешения на строительство по иным причинам является незаконным и может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Необходимо отметить, что решения уполномоченных органов, содержащие ссылку на одно или несколько из вышеуказанных причин отказа в выдаче разрешения на строительство, тоже далеко не всегда имеют под собой законные основания.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

Нередко, отказывая в выдаче разрешения на строительство, уполномоченный орган ссылается на непредставление правообладателем земельного участка тех или иных документов (дополнительных разрешений, согласований со специальными органами или организациями и так далее). Во многих случаях у заявителя в принципе отсутствует обязанность по представлению таких документов, поскольку они не предусмотрены законом в числе обязательных для получения разрешения на строительство, реконструкцию.

Например, в практике Московского округа встречаются случаи необоснованных отказов в выдаче разрешения на строительство по причине непредставления заявителем технических условий на перенос сетей подземных магистралей (когда такие магистрали или их охранные зоны в принципе не затрагивают участок).

Или, отказывая в выдаче разрешения на строительство, уполномоченный орган может ссылаться на не имеющие правового значения нарушения к составу или содержанию проектной документации. Иногда доходит и до абсурда – придирок буквально к запятым в представленных застройщиком документах или отказа по причине непредставления какого-либо из обязательных документов, который, на самом деле, был представлен заявителем.

В таких случаях владелец участка может рассчитывать на успешное обжалование отказа в получении разрешения на строительство в судебном порядке.

Одна из частых причин отказа в выдаче разрешения на строительство в Москве и Московской области – противоречие планируемых работ режиму той или иной зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), в границы которой, по мнению уполномоченного органа, входит участок.

Особенно много проблемных ситуаций возникает вокруг зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, накладывающей серьезные ограничения на строительство и иную хозяйственную деятельность на участке.

В подобном случае способ разрешения проблемы зависит от нескольких обстоятельств: входит ли в действительности участок в такую зону, отражена ли данная зона в ГПЗУ (разрешение на строительство выдается, прежде всего, на основании ГПЗУ) и на каком основании она туда внесена. В зависимости от ситуации, застройщику целесообразно оспаривать ГПЗУ в части указания на нахождение участка в той или иной ЗОУИТ, отказ в выдаче разрешения на строительство либо оспаривать или вносить изменения (например, в части границ ЗОУИТ) в документ, на основании которого в ГПЗУ включены соответствующие сведения.

Довольно много отказов в выдаче разрешений на строительство выносится со ссылкой на несоответствие планируемого к строительству (реконструкции) объекта виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка либо градостроительному регламенту территориальной зоны (устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)), в которой находится участок.

Такая ситуация требует тщательного анализа содержания установленного участку ВРИ, исходя из правоустанавливающих документов, положений действующей редакции ПЗЗ и федерального классификатора ВРИ. Во многих случаях вывод уполномоченного органа о противоречии планируемой застройки разрешенному использованию участка является необоснованным.

Кроме того, следует иметь ввиду, что в течение срока действия ГПЗУ правообладатель участка вправе руководствоваться для целей проектирования и получения разрешения на строительство и реконструкцию сведениями, содержащимися в выданном ГПЗУ, даже если градостроительный регламент участка (территориальная зона или параметры застройки) в соответствии с ПЗЗ был изменен.

Юристы по оспариванию отказов в разрешении на строительство

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения различных вопросов, связанных с реализацией строительных проектов, в том числе успешно ведет дела об оспаривании решений уполномоченных органов власти об отказе в выдаче разрешений на строительство (реконструкцию).

Преимуществом «Два М» является индивидуальный подход к каждому клиенту, комплексный анализ конкретной ситуации, исходя из содержания отказного решения (оснований отказа), представленного в уполномоченный орган пакета документов, правового режима участка, характера запланированных работ по строительству или реконструкции на участке.

Кроме того, в портфеле «Два М» есть судебные дела также о взыскании с органов власти убытков, возникших у застройщиков в связи с незаконными отказами в выдаче разрешительной документации (в том числе, упущенной выгоды).