Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию – наиболее важный и завершающий этап реализации практически любого проекта по строительству или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС). Вместе с тем, именно на данном этапе многие правообладатели земельных участков (застройщики) сталкиваются с отказом уполномоченных органов власти в выдаче такого разрешения. Это создает массу негативных последствий: невозможность открыто эксплуатировать построенный (реконструированный) объект, невозможность извлекать ту прибыль, на которую был разумный расчет при планировании финансирования проекта и завершения строительства к определенному сроку, а также совершать сделки с объектом.

Во многих случаях такой отказ имеет смысл оспаривать в судебном порядке и, кроме того, требовать возмещения в полном объеме понесенных убытков.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта, а именно:

• отсутствие обязательных для получения разрешения документов;
• несоответствие представленных застройщиком документов требованиям к строительству, реконструкции ОКС, содержащимся в действующем градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
• несоответствие ОКС требованиям, установленным в разрешении на строительство;
• несоответствие параметров ОКС проектной документации;
• несоответствие ОКС разрешенному использованию участка и (или) установленным в отношении участка ограничениям использования.

Необоснованный отказ в разрешении на ввод построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию, в том числе отказ со ссылкой на

не предусмотренные законом основания, может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Актуальная судебная практика Московского округа свидетельствует о том, что наиболее часто отказы в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию выносятся со ссылкой на несоответствие построенного (реконструированного) объекта проектной документации. Например – на отклонение от предельно допустимой площади объекта или нарушение проекта в части архитектурных или конструктивных решений (отделка с применением иных строительных материалов, создание дополнительных оконных проемов, изменение конструктива лестниц и др.).

Причем уполномоченный орган может отказать во вводе объекта в эксплуатацию по указанному основанию и в том случае, когда застройщику выдано положительное заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС).

Необходимо учитывать, что отступление от параметров и характеристик объекта, предусмотренных проектной документацией и (или) разрешением на строительство, не всегда является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Такой отказ не будет являться правомерным, если соответствующие изменения в проект были внесены в установленном законом порядке.

Кроме того, следует учитывать, что в настоящее время допустимо незначительное (не более чем на 5%) отклонение построенного (реконструированного) объекта от площади, предусмотренной проектной документацией и (или) разрешением на строительство.

Много спорных ситуаций возникает также по такому основанию отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, как несоответствие построенного, реконструированного ОКС установленным в отношении участка ограничениям использования. Прежде всего, это касается вхождения участков в те или иные зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), которыми может устанавливаться особый правовой режим использования участков вплоть до полного запрета на осуществление строительства.

Например, в Москве и Московской области отказ в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию довольно часто выносится со ссылкой на вхождение участков в зону санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. В действительности, далеко не всегда на участок действительно накладываются границы такой зоны. Однако разрешение данного вопроса, как правило, переходит в судебную плоскость, что требует от владельца участка представления надлежащих доказательств нахождения участка за пределами такой зоны и нераспространения на него соответствующих ограничений.

Отметим, что такое основание для отказа во вводе объекта в эксплуатацию, как вхождение земельного участка в ту или иную ЗОУИТ, вообще создает наибольшие риски для застройщиков. Если в случае изменения градостроительного регламента участка в правилах землепользования и застройки (разрешенного использования или параметров застройки) есть возможность руководствоваться действующим ГПЗУ, то на случай появления новых ЗОУИТ, затрагивающих участок (то есть возникших уже после получения разрешения на строительство), такая гарантия по общему правилу не распространяется.

В то же время, согласно действующим поправкам в Градостроительный кодекс, до 01.01.2024 в отношении ОКС, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020, при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию должно проверяться их соответствие разрешенному использованию участка и ограничениям, установленным на дату выдачи разрешения на строительство такого ОКС (а не на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Зачастую, принимая решение по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уполномоченные органы предъявляют к застройщикам необоснованные требования о представлении не предусмотренных законом документов (в том числе, дополнительных разрешений и согласований) или претензии к содержанию представленных (например, технического плана или проектной документации). При этом такие претензии не всегда объективны, а, случается, являются лишь надуманным поводом для принятия отказного решения.

Успешные дела по оспариванию незаконных отказов в выдаче разрешений на ввод объектов

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с реализацией строительных проектов, в том числе имеет опыт успешного оспаривания незаконных решений уполномоченных органов власти об отказе в выдаче разрешений на ввод построенных (реконструированных) объектов в эксплуатацию.

В рамках дела № А40-278987/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось доказать незаконность отказа Мосгосстройнадзора во вводе реконструированного здания в Москве в эксплуатацию. Отказ был основан на нарушении застройщиком требований к содержанию технического плана. А в рамках отдельного дела № А40-205517/2020 с Мосгосстройнадзора в пользу клиента было взыскано более 9 млн. рублей убытков (в виде неполученной прибыли от сдачи реконструированного объекта в аренду), возникших в связи с незаконным отказом в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Преимуществом «Два М» является индивидуальный подход к каждому клиенту, предполагающий комплексный анализ конкретной ситуации, исходя из содержания отказного решения (оснований отказа), представленного в уполномоченный орган пакета документов, правового режима участка, характера произведенных строительных работ и других обстоятельств, имеющих правовое значение для решения возникшей проблемы.