Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта. Например, предприниматель может обнаружить, что размер земельного участка не соответствует минимальному размеру, предусмотренному градостроительным регламентом территории для вида разрешенного использования, который планировал установить землепользователь.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект. Все перечисленные ситуации не основание для того, чтобы отказаться от задуманного строительства на конкретном участке. В таком случае правообладатель участка вправе инициировать процедуру получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Вместе с тем, следует учитывать, что, исходя из требований градостроительного законодательства, в случае, если земельный участок не причислен к непригодным для застройки (то есть изменение параметров продиктовано необходимостью реализации конкретного проекта), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) может быть получено лишь однократно, при этом отклонение от установленных градостроительным регламентом параметров допустимо не более, чем на 10%.

Имеются также и иные ограничения: так, если для участка установлены параметры предельного количества этажей, предельной высоты зданий, требования к архитектурным решениям – отклонение от данных параметров не допускается.

Кроме того, разрешение на отклонение от предельных параметров не может быть получено, если уполномоченным органом в отношении изменяемого объекта составлен акт о наличии признаков самовольной постройки, а также в случае, если отклонение от предельных параметров противоречит режиму приаэродромной территории.

Для получения разрешения на отклонение необходимо доказать, что при испрашиваемых параметрах строительства будет обеспечиваться соблюдение требований технических регламентов.

Заявление о получении разрешения на отклонение подлежит рассмотрению на комиссии (в Москве – городская комиссия по вопросам градостроительства, в Московской области – комиссия Московской области по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области).

В порядке проработки поступившего заявления комиссия запрашивает, в том числе, заключения о допустимости отклонения от предельных параметров со стороны органов, уполномоченных в области охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия, иных органов.

Итоговое решение принимается комиссией с учетом мнений указанных органов, а также, как и в случае с изменением ПЗЗ – с учетом интереса соответствующего субъекта федерации в устойчивом развитии социальной и производственной инфраструктуры.

В связи с указанным, для увеличения перспектив принятия положительного решения заявка о получении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства должна содержать, в том числе, обоснование соответствия испрашиваемых действий долгосрочным целям развития города.

На основании имеющегося проекта решения уполномоченное лицо (в Москве – окружная комиссия по вопросам градостроительства, в Московской области – администрация соответствующего муниципального образования) организует проведение публичных слушаний.

При этом расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет застройщик (лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения).

В публичных слушаниях принимают участие лица, затронутые отклонением от предельных параметров для соответствующей территориальной зоны: граждане, проживающие в границах соответствующей территориальной зоны, правообладатели находящихся в границах терзоны участков, правообладатели смежных участков и проживающие на них граждане, правообладатели помещений в реконструируемом здании и т.п.

Таким образом, предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров является правом компетентных органов, а решение о таком предоставлении принимается, в том числе, с учетом интересов соответствующего населенного пункта в развитии инфраструктуры.

С учетом данных обстоятельств получение разрешения на увеличение ТЭП требует квалифицированного юридического сопровождения, как на этапе предварительного аудита конкретной ситуации, в ходе которого будет подготовлено подробное правовое обоснование необходимости предоставления разрешения, так и на последующих этапах в ходе рассмотрения уполномоченными органами поступившего в их адрес заявления заинтересованного лица.