Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, необходимый для осуществления кадастрового учета вновь построенного или реконструированного объекта капитального строительства (ОКС), для легальной его эксплуатации (эксплуатация здания без разрешения на ввод может привести к наложению административного штрафа до миллиона рублей), а также для совершения сделок по отчуждению прав на объект или помещения в нем.

При этом необходимость в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует лишь в одном случае – если для строительства (реконструкции) объекта не требовалось получение разрешения на строительство (возведение ИЖС, некапитальных объектов и др.).

Что удостоверяет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждается:

• осуществление строительства или реконструкции ОКС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией;
• соответствие построенного (реконструированного) ОКС требованиям к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию участка (в ряде случаев – документации по планировке территории), а также установленным законом ограничениям.

Как получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдал разрешение на строительство (реконструкцию).

Законом четко определен перечень документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) ОКС, который должен быть представлен застройщиком наряду с соответствующим заявлением, а именно:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• ГПЗУ, представленный для получения разрешения на строительство (реконструкцию);
• разрешение на строительство (реконструкцию);
• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного ОКС техническим условиям на присоединение к инженерным сетям и подписанные представителями эксплуатирующих организаций;
• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного ОКС, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах участка и планировочную организацию участка (за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта);
• положительное заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) (за исключением случаев, когда осуществление государственного строительного надзора не предусмотрено);
• технический план ОКС, подготовленный в соответствии с законодательством о кадастре недвижимости.

В ряде случаев требуется представить также дополнительные документы. Например, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, если проводились работы по реставрации, консервации, ремонта такого объекта и его приспособлению для современного использования.

Более подробно порядок предоставления документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (некоторые документы могут быть получены уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия) определяется административными регламентами по предоставлению соответствующей государственной услуги.

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 5 рабочих дней с даты его поступления в уполномоченный орган.

Незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Актуальные проблемы при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Достаточно много проблем на практике возникает на этапе получения ЗОС – одного из обязательных документов (за исключением отдельных случаев) для получения разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию. Даже малейшее отступление от проектной документации (применение иных строительных материалов, незначительное отклонение от параметров застройки) или требований технических регламентов может стать причиной отказа в выдаче ЗОС. Такой отказ (до его оспаривания или получения положительного решения по повторно поданному комплекту документов) делает невозможным ввод объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, получение ЗОС еще не является гарантией того, что уполномоченный орган беспроблемно выдаст разрешение на ввод построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию.

Из практики можно привести примеры, когда уполномоченный орган, отказывая в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылается на то, что построенный объект расположен в охранной зоне газопровода, зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения или иной зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Или, отказ ввода объекта в эксплуатацию выносится по причине того, что размещение отдельных строительных конструкций объекта противоречит требованиям к допустимому размещению ОКС (например, ступени крыльца входной группы здания выступают за линии отступа от места допустимого размещения здания), при том, что такое их расположение может быть предусмотрено утврежденной проектной документацией.

Много спорных ситуаций возникает применительно к вводу в эксплуатацию и постановке на кадастровый учет объектов малоэтажной жилой застройки.

Далеко не всегда такие отказные решения имеют под собой законные основания. Нередко уполномоченный орган неверно трактует нормы закона в части вида разрешенного использования земельного участка или характеристик допустимого к строительству ОКС.

Также, довольно часто правообладатели сталкиваются с необоснованными требованиями о представлении не предусмотренных законом разрешений и согласований или претензиями к содержанию представленных документов.

Например, в портфеле Правового центра «Два М» имеется дело об успешном оспаривании отказа Мосгосстройнадзора в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания в Москве, основанного на нарушении застройщиком требований к техническому плану.

Кроме того, имеют место случаи незаконной отмены разрешений на ввод в эксплуатацию уже после их выдачи. Такие действия уполномоченных органов ставят под сомнение законность регистрации прав на построенный объект и возможность его легальной эксплуатации.

Подобные споры в большинстве случаев разрешаются в судебном порядке. Если отсутствует грубое нарушение требований закона при строительстве или реконструкции ОКС, суды, как правило, встают на сторону правообладателей земельных участков и обязывают уполномоченный орган власти выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с реализацией строительных проектов, в том числе представляет интересы владельцев бизнеса в судебных инстанциях по делам об оспаривании незаконных решений уполномоченных органов власти об отказе в выдаче ЗОС и разрешений на ввод в эксплуатацию вновь построенных (реконструированных) объектов. Также «Два М» сопровождает дела о взыскании убытков, возникших в связи с такими отказами (в том числе, упущенной выгоды).