Получение ЗОС

Получение заключения о соответствии построенного или реконструированного объекта (ЗОС) – ключевой этап завершения любого строительного проекта.

ЗОС входит в пакет обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, когда проектная документация на строительство или реконструкцию не подлежит экспертизе).

Порядок получения ЗОС

В течение 7 дней после получения извещения застройщика или технического заказчика об окончании строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) должностным лицом органа строительного надзора назначается итоговая выездная проверка.

В Москве проверка законченного строительством ОКС входит в компетенцию Мосгосстройнадзора (за исключением ряда случаев), который выдает ЗОС, а также разрешение на ввод в эксплуатацию. В Московской области ответственным за выдачу ЗОС является областной Главгосстройнадзор.

Выдача ЗОС осуществляется в течение 5 дней с даты завершения проверки по форме, утвержденной Приказом Ростехнадзора.

Что подтверждает ЗОС

При проведении проверки построенного (реконструированного) ОКС органом строительного надзора производится:

• комплексный визуальный осмотр ОКС, в том числе примененных строительных материалов, строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, инженерных систем и оборудования;
• анализ ОКС на предмет соответствия требованиям технических регламентов и утвержденной проектной документации;
• проверка устранения нарушений, выявленных ранее при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.

По результатам проверки ОКС составляется специальный акт. ЗОС выдается на основании указанного акта, если в нем установлено, что при строительстве, реконструкции ОКС не допущено нарушений требований к строительству (реконструкции), требований технических регламентов и проектной документации либо выявленные нарушения устранены до дня окончания проверки.

Актуальные проблемы, связанные с получением ЗОС

Нередко, даже при наличии положительного заключения органа строительного надзора, застройщики сталкиваются с отказом в выдаче разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию. Основанием такого отказа может стать, в том числе, несоответствие завершенного строительством ОКС требованиям проектной документации при том, что проверка такого соответствия входит в предмет строительного надзора при выдаче ЗОС. Таким образом, получение ЗОС – хотя и ключевой этап завершения строительства (реконструкции), но еще не гарантия беспроблемного ввода объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, необходимо учитывать, что отступление от параметров и характеристик объекта, предусмотренных утвержденной проектной документацией и (или) разрешением на строительство, не всегда является безусловным основанием для отказа в выдаче ЗОС и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Принципиальное значение имеет то, вносились ли соответствующие изменения в проектную документацию (в том числе, в рабочую документацию, являющуюся неотъемлемой ее частью) в установленном законом порядке. Кроме того, следует иметь ввиду, что с недавнего времени закон допускает отклонение площади построенного (реконструированного) ОКС от проектной не более чем на 5%. Данное нововведение существенно снизило процент отказных решений по основанию несоответствия параметров ОКС проектной документации.

Решение об отказе в выдаче ЗОС (равно как и решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) должно быть обоснованным, то есть содержать ссылки на конкретные нормы закона, правила технических регламентов и (или) положения проектной документации. При этом отказ в выдаче ЗОС не препятствует повторному обращению за его выдачей после устранения выявленных нарушений.

В то же время, достаточно часто такие отказные решения не имеют под собой законных оснований. Например, на практике встречаются отказы в выдаче ЗОС (равно как и отказы в выдаче разрешений на ввод), вынесенные при неверной трактовке положений технических регламентов, проектной документации, в том числе без учета внесенных в проектную документацию изменений.

В подобных случаях целесообразно обжалование отказа в выдаче ЗОС и (или) отказа во вводе объекта в эксплуатацию в судебном порядке.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с реализацией строительных проектов, в том числе представляет интересы застройщиков в судебных инстанциях по делам об оспаривании незаконных решений уполномоченных органов власти об отказе в выдаче ЗОС и разрешений на ввод в эксплуатацию вновь построенных (реконструированных) объектов.

Также «Два М» имеет опыт успешного сопровождения дел о взыскании убытков, возникших в связи с такими отказами (в том числе, упущенной выгоды).