Виды инвестиционных договоров в сфере строительства

В настоящем случае под инвестиционными договорами мы понимаем договоры, в рамках которых стороны, которыми могут являться как коммерческие организации, так и государственные и муниципальные органы, учреждения и другие субъекты объединяют свои вклады для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.

Результатом исполнения такого договора является создание объектов недвижимости «основного» назначения, обычно жилых и офисных, за счет которых частные инвесторы планируют получить прибыль, и во многих случаях, необходимой для эксплуатации таких объектов недвижимости инфраструктуры – инженерных сетей, объектов образования и здравоохранения.

При этом в рамках инвестиционного проекта выделяются следующие основные обязанности, которые тем или иным образом делятся между двумя и более сторонами:

• Предоставить земельный участок для строительства.
• Подготовить проектную документацию. При необходимости – получить положительное заключение экспертизы проектной документации.
• Получить разрешение на строительство и после завершения строительства – на ввод в эксплуатацию.
• Осуществить фактическое строительство своими силами или силами привлеченной подрядной организации.
• Финансировать строительство и связанные с ним затраты (оплата работ подрядчиков, закупка материалов и т. д.)
• Обеспечить присоединение строящегося объекта к инженерным коммуникациям (получение технических условий и их выполнение).

Среди сторон инвестиционного договора присутствует застройщик, которому на праве собственности или аренды принадлежит земельный участок. Вкладом иных участников инвестиционного проекта (инвесторов) являются его финансирование и/или знания и опыт в сфере реализации строительных прокатов, деловые связи и т. д. Застройщик также может, помимо предоставления участка, осуществлять полностью или частично финансирование строительства, выполнение строительных работ и т. д.

При этом возможно участие в инвестиционном проекте трех и более сторон. Например, одна сторона может предоставлять участок, вторая – осуществлять строительные работы, третья – осуществлять их финансирование.

В отсутствие прямой законодательной регламентации инвестиционные отношения в строительстве во многом регулируются судебной практикой. В частности, Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ была установлена классификация таких договоров:

• Договоры купли-продажи будущей вещи.
• Договоры подряда с элементами договора купли-продажи будущей вещи.
• Договоры простого товарищества.

При этом, за исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено законом, право собственности на построенные объекты первоначально возникает у стороны, у которой на праве собственности или аренды находится земельный участок. Аналогично, только у нее возникает право на объект незавершённого строительства в случае остановки реализации инвестиционного проекта.

Заключение инвестиционного договора в сфере строительства требует индивидуального подхода применительно к каждому проекту исходя из особенностей распределения вкладов и рисков между сторонами. Необходимо правильно выбрать одну из вышеперечисленных моделей взаимоотношении между сторонами, а также и грамотно установить конкретные условия договора в рамках выбранной модели.

Кроме того, до заключения инвестиционного договора инвестору необходимо убедиться в том, что права на земельный участок оформлены надлежащим образом и допускают строительство запланированного объекта, отсутствуют риски оспаривания прав на земельный участок. Также необходимо убедиться в том, что участок имеет градостроительный регламент, необходимый для реализации строительного проекта, не входит в зоны с особыми условиями использования, препятствующие строительству и т. д. В противном случае, велик риск потерять вложенные в строительство деньги и имущество.