Защита права собственности

Право собственности является фундаментальным правом, которое охраняется Конституцией. Никто не может быть лишен своего права собственности, кроме как по решению суда. При этом случаи нарушения прав собственника, к сожалению, не редкость. Особенно часто встречается нарушение прав на объекты недвижимости. Причиной этого являются высокая стоимость объекта по сравнению с движимыми вещами и возможный разрыв между фактическим владением объектом и титульным обладанием, то есть сведениями о собственнике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нарушение права собственности на недвижимость может быть связано с:

• фактическим изъятием недвижимости у собственника или иного законного владельца;
• незаконной регистрацией права на недвижимость в ЕГРН;
• препятствованием собственнику земельного участка или недвижимости в фактическом использовании таких объектов без лишения владения.

Соответственно и законодательством предусмотрено несколько различных способов, которыми собственник может защитить свои права. Первоначальный выбор одного из способов защиты права собственности на объект недвижимости зависит, в основном, от того, у кого во владении находится спорное имущество.

Если объект недвижимости находится во владении иного лица, способом защиты права собственника будет являться иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так называемый виндикационный иск. При предъявлении данного иска необходимо учитывать несколько важных моментов.

Во-первых, в иске об истребовании имущества может быть отказано в связи с истечением срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года.

Во-вторых, если судом будет установлено, что лицо, во владении которого находится объект недвижимости, является добросовестным приобретателем, то иск о возврате объекта не будет удовлетворен. Вместо этого у собственника возникнет право требовать возмещения стоимости имущества у лица, по вине которого оно выбыло из владения собственника.

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое получило имущество, и которое не знало и не должно было знать о том, что основания для приобретения имущества отсутствовали. Если приобретение спорного объекта было добросовестным, собственник все же может защитить свои права на имущество в одном из следующих случаев:

• если он докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли;
• если имущество было приобретено нынешним владельцем на безвозмездной основе.

Однако существуют ситуации, когда объект недвижимости не выбывал из владения собственника, но права собственника нарушаются действиями третьих лиц. В таком случае владеющий собственник предъявляет иск об устранении нарушений его права – негаторный иск. В отношении зданий, строений, сооружений зачастую такой иск связан с ограничением доступа к этому объекту недвижимости. К негаторным искам сроки исковой давности не применяются.

Более специфической разновидностью негаторного иска является иск о признании права собственности. Классическим примером ситуации, в которой такой иск предъявляется, может быть возникновение права собственника до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

К искам о признании права относится также иск о признании права отсутствующим. Этим иском защищаются права собственника, когда:

• на его объект недвижимости зарегистрировано право еще у каких-либо лиц;
• собственник владеет земельным участком, на котором в качестве недвижимого имущества зарегистрирован объект, не являющийся таковым;
• право собственника не может быть защищено иным способом.

Вопрос о правильном определении способа защиты права собственности имеет важное практическое значение для собственника. Как уже было указано, это связано как минимум с возможностью истечения срока исковой давности.

Многочисленны споры о правах на недвижимость с государственными и муниципальными органами – об оспаривании ранее совершённой приватизации недвижимости (в том числе, по мотиву вхождения земель в лесной фонд), изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд и т. д.

Также имеется специфика защиты права собственности путём оспаривания актов государственных и муниципальных органов, прямо не затрагивающих право собственности, но препятствующих нормальному использованию земли или недвижимости (о включении участков в зоны с особыми условиями использования территории и т. д.).