Бесхозяйные объекты недвижимости

Издержки приватизационных процедур и радикальные изменения в земельном законодательстве привели к тому, что по сей день сохраняется множество объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано, и, соответственно, владельцы лишены многих правомочий. Как правило, это объекты

1. В отношении которых у лица имеются документы о праве собственности, но выданные до 1998 года (так называемые ранее возникшие права);
2. В отношении которых документы отсутствуют;
3. Брошенные прежними владельцами.

В первом случае право собственности признается законом действительным, а его регистрация в ЕГРН — лишь вопрос желания собственника, в остальных случаях оформление права становится непростым.

Бесхозяйные объекты в Москве

Для владельцев объектов, находящихся в Москве, основной причиной обращения к процедуре оформления прав становится не столько «неоформленность» прав, сколько активные действия города по выявлению таких объектов с последующей их постановкой на учет в качестве бесхозяйных.

Постановка объект на учет впоследствии дает право городу признать за собой право собственности на него. При этом для фактического владельца проблемой является не только утрата самого объекта, но и появление на участке чужой недвижимости. Что, например, мешает арендатору выкупить участок.

При этом в подавляющем большинстве случаев суд рассматривает дело о признании права без участия фактического владельца объекта. Отследить же появление судебного дела практически невозможно, так как суды общей юрисдикции обезличивают сведения об объекте, в отношении которого возбуждено дело и принято решение. 

Какое имущество считается бесхозяйным

Бесхозяйным признает имущество, которое не имеет собственника, собственник которой неизвестен или от которой такой отказался (ст. 225 Гражданского кодекса РФ).

Постановка объекта на учет в качестве бесхозяйного

По общему правилу, объект ставится на учет в качестве бесхозяйного Росреестром на основании обращения органа местного самоуправления, на территории которого расположен такой объект. В городе Москве данным вопросом занимается Департамент городского имущества. Линейные объекты, помимо прочего, могут ставиться на учет по обращению организации, которая в силу с закона обязана осуществлять эксплуатацию. Результатом постановки объекта на учет в качестве бесхозяйного является внесение в ЕГРН записи «принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества».

Приобретение права собственности на бесхозяйный объект

Право собственности на бесхозяйный объект может быть приобретено только в судебном порядке. Необходимым условием приобретения права является его нахождение на учете в качестве бесхозяйного. При этом, к моменту обращения заинтересованного лица в суд объект должен находиться на таком учете не менее 1 года (объекты недвижимости) или не менее 3 месяцев (применительно к линейным объектам).

По общему правилу, заявление о признании права собственности на бесхозяйную вещь рассматривается судом в особом порядке, то есть без участия фактического владельца. За редким исключением дело рассматривается в исковом производстве, которое, как правило, возбуждается судом после того как текущий владелец заявил свои возражения при рассмотрении дела в особом порядке. Имеющиеся недостатки в работе судов общей юрисдикции делают маловероятным осведомленность владельца объекта об инициировании городом судебного спора, фактически лишая его права заявить свои возражения.

Как владельцу защитить право на бесхозяйный объект

Самым действенным способом, безусловно, является своевременная регистрация права собственности на объект посредством инициирования судебного разбирательства или обращения в Росреестр (если имеются основания).

Если город все же успел поставить объект на учет в качестве бесхозяйного, то владелец вправе:

• либо оспорить действия Росреестра по принятию объекта на учет в качестве бесхозяйного;
• либо обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности (при наличии оснований);
• либо в судебном порядке признать за собой право собственности (судебный акт будет основанием для погашения соответствующей записи).

Если же владельцу стало известно о регистрации права собственности города, он вправе обратиться в суд с апелляционной жалобой на судебное решение, которым такое право было признано за муниципальным образованием.

Юристы по бесхозяйным объектам

Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт представления интересов владельцев в спорах о признании за ними права собственности, в том числе в отношении объектов, поставленных на учет в качестве бесхозяйным. Равным образом, Правовой центр защищает владельцев в спорах с государственными и муниципальными органами при рассмотрении требований о признании права публичной собственности на объекты.

Сопровождение спора квалифицированными юристами «Два М» позволит грамотно выстроить стратегию дела, обеспечить доказанность наличия у владельца прав на объект и высококвалифицированное представление интересов в суде.