Споры о признании недвижимости бесхозяйной

Радикальные изменения в земельном законодательстве привели к тому, что многие объекты недвижимости (в том числе, обладающие значительным инвестиционным потенциалом) фактически не имеют законного («официального») собственника, а правовой статус их не определен. В результате является достаточно распространенной ситуация, когда собственник здания фактически пользуется им, но при этом его право не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Можно выделить ситуации, когда:

1. Есть документы о праве собственности на объект, выданные до введения системы регистрации прав на недвижимость в 1998 г. (ранее возникшие права);
2. Фактический владелец не имеет документов, подтверждающих право собственности.

В первом случае право, формально, считается действительным и может быть зарегистрировано в любой момент по желанию собственника.

Во втором случае зарегистрировать право чаще всего можно только в судебном порядке: либо по истечении 18 лет владения имуществом (3 года исковой давности и 15 лет приобретательной) либо, если есть соответствующие основания, в рамках спора о признании права собственности или оспаривании отказа в регистрации.

Объекты, приобретенные в первую волну приватизации

Однако грань между этими случаями тоньше, чем кажется. Так, например, права на недвижимость, приобретенную в рамках первых волн приватизации девяностых, зарегистрировать не всегда просто. Приватизационные документы тех лет зачастую не содержат полноценного перечня передаваемых в составе предприятия зданий и сооружений, расположения и характеристик таких объектов. Особенно актуальна данная проблема для вспомогательных объектов, учетом которых до недавнего времени всерьёз не занимались. В связи с этим почти в каждом крупном имущественном комплексе с давней историей можно найти такие «серые» объекты.

Бесхозяйная инфраструктура

Отдельная проблема – инженерные сети и иные объекты инфраструктуры, которые в зависимости от ряда обстоятельств должны были либо приватизироваться вместе с предприятиями, либо передаваться в муниципальную собственность. А в результате - часто оказывались просто забыты.

При этом в последние годы местные администрации (например, органы государственной власти г. Москвы) проводят политику «собирания» всей недвижимости без регистрации для последующего присвоения такому имуществу статуса бесхозяйного и регистрации права государственной или муниципальной собственности.

В свете вышесказанного, нельзя исключать ситуацию, когда посреди территории завода или офисного центра окажется сарай или гараж, находящийся в городской либо муниципальной собственности, поскольку фактический владелец ранее не оформил на него свои права. Это может быть особенно неприятно, если земля под зданиями оформлена в аренду, так как собственник остальных зданий перестает быть единственным арендатором участка.

В случае обнаружения уведомления о постановке имущества на учет как бесхозяйная вещь, стоит учесть следующее.

• Бесхозяйные вещи подлежат специальному учету в едином реестре недвижимости.
• По истечении 1 года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (в Москве бесхозяйное имущество принимается в городскую собственность).
• Четкое регулирование оснований для признания имущества бесхозяйным в законе отсутствует. В связи с этим и практика земельных споров в отношении бесхозяйных вещей также является противоречивой.

Исходя из смысла нормы закона, само по себе отсутствие регистрации права собственности на недвижимую вещь за каким-либо лицом еще не достаточное основание для того, чтобы сделать вывод, что вещь является бесхозяйной. У вещи может быть законный собственник, который имеет законные основания для регистрации права собственности на такую вещь, но не произвел необходимых для этого действий.

Кроме этого, у вещи может быть владелец, который открыто и добросовестно владеет такой вещью на протяжении достаточно длительного времени и претендует на признание права собственности на основании приобретательной давности. Например, в случаях, когда право покупателя на объект не может быть зарегистрировано в связи с ликвидацией продавца, объект является самовольной постройкой, по требованию о сносе которой истек срок исковой давности и т.д.

Иногда суды становятся на сторону такого фактического владельца и исходят из того, что объект, эксплуатируемый каким-либо лицом, не может быть признан бесхозяйным. Вместе с тем, в некоторых случаях суд подходит к вопросу бесхозяйности вещи формально, руководствуясь принципом: «нет зарегистрированного права – нет владельца». В таких случаях суды считают правомерным внесение вещи в реестр бесхозяйного имущества с последующим приобретением в публичную собственность через суд. В такой ситуации для того, чтобы сохранить за собой недвижимость без регистрации, необходимо заручиться помощью компетентного юридического партнера. Помимо разработки убедительной правовой позиции, подтверждающей наличие оснований для признания имущество находящимся в законном владении лица, в соответствующих делах также является важным получение архивных документов, подтверждающих владение конкретного лица.

Перспективы регистрации прав на объект тем или иным внесудебным или судебным способом (в том числе по приобретательной давности), риски его попадания в муниципальную собственность, возможные механизмы защиты прав на объект специалисты правового центра рассматривают в рамках комплексного юридического заключения по объекту (земельный аудит). Для оценки стоимости наших услуг по земельному аудиту укажите кадастровые номера объектов и примерный перечень интересующих вопросов.