Дополнительное соглашение по арендной плате при строительстве

Дополнительное соглашение, предусматривающее строительство (реконструкцию), заключается сроком на 6 лет, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы. Арендная плата на период строительства после заключения соответствующего дополнительного соглашения рассчитывается в специальном порядке, отдельно для каждого года действия дополнительного соглашения.

Так, арендная плата в Москве на период строительства (реконструкции) за первый и второй годы аренды рассчитывается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов составляет 1,5% от кадастровой стоимости).

За последующие периоды арендная плата взимается в следующем размере:

• за третий год срока действия договора аренды в двойном размере общей ставки арендной платы (для большинства коммерческих объектов - 3% от кадастровой стоимости);
• за четвертый год срока действия договора аренды - в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
• за пятый год срока действия договора аренды - в размере 7 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
• за шестой год срока действия договора аренды устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения 6-летнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке в г. Москве, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости. После завершения строительства (в том числе досрочного) арендная плата за землю в Москве взимается в общем порядке.

Как видно, размер финансовых затрат при осуществлении строительства в режиме аренды зависит от продолжительности осуществления строительства, и, при завершении строительства за два года, повышенная арендная плата, по общему правилу, не взимается.

Однако, в случае нахождения земельного участка в пределах внутренних границ ТТК, арендная плата за первый год аренды рассчитывается исходя из суммы ставок:

Общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости);

Дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка) составляет:

• От 4,0 и более — 80% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 3,6 до 3,9 включительно — 70% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 3,2 до 3,5 включительно — 60% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,8 до 3,1 включительно — 50% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,4 до 2,7 включительно — 40% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,0 до 2,3 включительно — 30% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 1,6 до 1,9 включительно — 25% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 1,2 до 1,5 включительно — 20% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 0,8 до 1,1 включительно — 15% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 0,4 до 0,7 включительно — 10% от кадастровой стоимости земельного участка
• До 0,3 включительно — 5% от кадастровой стоимости земельного участка

Фактически при нахождении земельного участка в Москве в пределах ТТК арендатор будет обязан внести плату за возможность реконструкции в значительном размере. Те же правила расчета арендной платы предусматриваются для земельных участков, предоставленных для строительства жилых зданий (кроме многоквартирных) и гостиниц (либо комплекса объектов, одним из которых является гостиница), независимо от места размещения земельного участка (вне или в пределах границ ТТК).

Вместе с тем, в случае если на таком участке запланирована реконструкция объекта, в результате которой площадь объекта увеличится не более чем на 20%, арендная плата за первый год аренды будет рассчитываться исходя из суммы ставок: общей ставки для данного вида деятельности, а также ставки 5% от кадастровой стоимости.

За пределами границ Третьего транспортного кольца при расчете арендной платы за первый год срока договора аренды принимаются во внимание только коэффициенты, определяемые видом разрешенного использования земельного участка (т.е., например, для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости), в связи с чем размер арендной платы за границами ТТК существенно ниже, нежели в его пределах.

В отношении арендной платы при новом строительстве и реконструкции определенных объектов предусмотрены специальные режимы.

Так, первый год аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) многоквартирного жилого здания, также оплачивается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости, а также дополнительной части, устанавливаемой в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка):

• От 4,0 и более — 70% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 3,6 до 3,9 включительно — 60% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 3,2 до 3,5 включительно — 55% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,8 до 3,1 включительно — 45% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,4 до 2,7 включительно — 35% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 2,0 до 2,3 включительно — 25% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 1,6 до 1,9 включительно — 20% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 1,2 до 1,5 включительно — 15% от кадастровой стоимости земельного участка
• От 0,8 до 1,1 включительно — 10% от кадастровой стоимости земельного участка
• До 0,7 включительно — 5% от кадастровой стоимости земельного участка

В случае, если строительство жилого здания не будет завершено в течение первого года аренды, плата за второй год будет определяться только по ставке, установленной для вида деятельности, с последующим увеличением размера платы в 2 раза за третий год, 4,5 % кадастровой стоимости за третий год, 6,3 и 7,2 % кадастровой стоимости за пятый и шестой год срока аренды. В последующем до даты ввода объекта в эксплуатацию арендная плата будет составлять 9% от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом расчет плотности застройки производится исходя из максимальных параметров по ГПЗУ, даже если застройщик намерен возвести объект меньшей площади или осуществлять строительство очередями.

При этом необходимо учитывать, что все вышеуказанные платежи рассчитываются исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии назначением планируемых объектов (по градостроительному плану).

Ежегодная арендная плата за землю в Москве с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. В случае, если для вида разрешенного использования участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка.

В ряде случаев застройщику может быть предоставлена рассрочка по оплате арендной платы сроком до шести лет, но не более чем до даты окончания срока действия договора аренды.