Градостроительный и земельный аудит

Градостроительный и земельный аудит бывает необходим нынешнему или будущему собственнику недвижимости в различных хозяйственных ситуациях. Особенно в случаях, когда предстоят крупные финансовые вложения, связанные с объектами недвижимости. Это касается как покупки нового объекта так и мероприятий связанных с существующим, таких как изменение разрешённого использования, внесение изменений в правила землепользования и застройки, межевание участков, проектирование на них объектов и т. д. При реализации таких мероприятий без предварительной юридической проработки можно столкнуться либо с невозможностью довести их до результата, либо с тем что достигнутый результат не представляет ценности для землепользователя.

Весьма неприятно бывает потратить время и средства на покупку участка, изменение правил землепользования и застройки в его отношении, разработку проекта планировки, а потом узнать что строительство желаемого объекта на нём невозможно (например из-за вхождения в зоны с особыми условиями использования). Или же оно потребует таких платежей в бюджет, которые ломают финансовую моделью проекта.

Подробнее о проверке недвижимости перед сделкой.

Комплексный аудит участка

В ходе комплексного аудита участка рассматриваются все правовые вопросы, связанные с ним. Данная услуга может быть необходима как перед покупкой недвижимости или при подборе участка для строительства, так и в случае если собственник рассматривает различные варианты действий с имеющимся активом.

Например в отношении участка со старой застройкой может быть рассмотрена юридическая возможность и объём земельно-правовых платежей строительства новой недвижимости различных видов, реконструкции существующей с увеличением технико-экономических показателей или без них, изменения функционального назначения существующей недвижимости без её реконструкции. И одновременно с этим – анализ возможностей оптимизации земельно-правовых платежей при сохранении существующего использования зданий. А также риски предстоящего изъятия имущества для государственных нужд, перспективы развития прилегающей территории и т.д. На основании этих данных, в сочетании с маркетинговыми исследованиями и результатами технического обследования площадки, собственнику будет существенно проще принять решение о дальнейшей судьбе недвижимости. 

Что рассматривается в рамках градостроительного аудита

Юристы Правового центра «Два М» по итогам градостроительного и земельного аудита готовы ответить на все правовые вопросы, связанные с участком и зданиями на нём. На первом этапе градостроительного и земельного аудита специалисты правового центра помогут сформировать техническое задание исходя из специфики стоящих перед заказчиком практических задач. Наш многолетний опыт в данной сфере позволит очертить круг вопросов, которые не всегда очевидны, но невнимание к которым может дорого обойтись в дальнейшем.

Разрешённое использование участка.

В зависимости от ситуации проверяется:

- соответствие фактической или планируемой деятельности на участке разрешённому использованию, указанному в ЕГРН.

- возможность изменения разрешённого использования. В том числе финансовые последствия такого изменения.

А также -перспективы применения условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования.

Возможность и параметры разрешённого строительства.

Рассматриваются возможные виды и параметры (высотность, плотность застройки) разрешённого строительства на участке в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Также оценивается влияние на возможность строительства проектов планировки и другой градостроительной документации при её наличии, вхождение участка в зоны с особыми условиями использования территории.

Также при необходимости оцениваются перспективы внесения изменений в правила землепользования и застройки для расширения возможностей строительства на участке.

При планировании строительства на участке в составе юридического заключения разрабатывается «дорожная карта» необходимых для него мероприятий, предшествующих получению разрешения на строительство.

Оценка возможности изменения градостроительного регламента и разрешённого использования

Одним из основных вопросов при проверке участков на возможность строительства (реконструкции) являются перспективы изменения разрешённого использования участка или его градостроительного регламента, определяемого правилам землепользования и застройки. Так, градостроительным регламентом устанавливаются возможные виды строительства на участке и его предельные параметры (высотность, плотность застройки).

В свою очередь, возможность изменения правил землепользования и застройки зависит от множества факторов, связанных как со спецификой конкретного участка, так и со сложившейся в регионе практикой в отношении строительства определённых категорий объектов. В рамках градостроительного аудита исходя из данных обстоятельств будут определены перспективы изменения ПЗЗ с установлением для участка тех или иных видов разрешённого использования, а также оценены возможные предельные параметры строительства на нём.

Оценка рисков для действующего бизнеса при эксплуатации недвижимости

Для участков, занятых коммерческой или производственно-складской недвижимостью градостроительный и земельный аудит позволит заранее выявить риски для бизнеса и принять меры для их минимизации. 

В рамках аудита могут быть оценены риски привлечения к различным видам ответственности в связи с использованием участков и зданий на них, выработаны рекомендации по их минимизации. В том числе участок может быть проверен на наличие самовольных построек (самовольной реконструкции). Также оцениваются риски привлечения к административной или гражданско-правовой ответственности за нецелевое использование участка или нарушение норм по отдельным видам деятельности (например, установлению санитарно-защитных зон), норм природоохранного законодательства и т.д.

Также при градостроительное-земельном аудите может быть рассмотрен вопрос минимизации юридических последствий при чрезвычайных происшествиях, связанных с деятельностью предприятия (пожаров, травмирования работников и посетителей, загрязнения окружающей среды и т.д.). Так по результатам аудита могут быть подготовлены рекомендации по надлежащему оформлению внутренней документации предприятия по соответствующим вопросам, прохождению сертификации и т.д. чтобы минимизировать риск для предприятия и его должностных лиц в случае происшествий.

Зоны с особыми условиями использования территории

В рамках градостроительного аудита юристы Правового центра рассмотрят последствия вхождения участка в те или иные зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Также рассматриваются иные ограничения, такие как вхождение в красные линии планируемых объектов транспорта или территорий общего пользования.

При этом речь идёт не только о тех зонах, которые отражены в ЕГРН или общедоступных ресурсах градостроительной информации, но и о тех, сведения о которых отсутствуют, но которые фактически установлены или должны быть установлены в перспективе в отношении участка. Для этого прилегающая к участку территория проверяется по сведениям различных информационных ресурсов, а при необходимости ‑ путём выездного обследования,

Для всех выявленных зон с особыми условиями использования рассматривается их влияние на существующее или перспективное использование участка, возможность корректировки их границ.

Комплексное развитие территории и риски изъятия участка

В ходе градостроительного аудита участок будет проверен на вхождение в границы реализуемых или планируемых к реализации проектов комплексного развития территории (КРТ).

Также оценивается риск изъятия участка под строительство объектов транспорта и иной инфраструктуры, другие государственные нужды.

При необходимости также оцениваются перспективы установления в отношении участка зоны КРТ по инициативе собственника и его дальнейшей застройки в режиме комплексного развития территории.

Границы участка

Целесообразно проверить, в том числе соответствие фактических границ участка учтённым в кадастре, при необходимости такая проверка проводится с привлечением кадастрового инженера.

Также важно удостовериться, что расположенные на участке здания не выходят за его границы и их координаты корректно отражены в ЕГРН.

При выявлении несоответствия фактических границ кадастровым, пресечения границ смежных участков, в юридическом заключении указываются механизмы устранения таких обстоятельств.

Существующая недвижимость на участке

Здания и сооружения в ходе градостроительно-земельного аудита проверяются с точки зрения риска признания самовольными постройками (законности первоначального возведения и последующего изменения габаритов), а также на соответствие их фактического использования назначению участка.

Участок также проверяется на предмет наличия объектов, не учтённых в ЕГРН.

Подключение к инженерным сетям

Для участка, планируемого под застройку или реконструкцию целесообразно проверить возможность подключения планируемого объекта к инженерным сетям, либо строительства автономных систем водоснабжения и канализации.

В свою очередь для действующих объектов также полезно убедиться, что договоры на снабжение коммунальными ресурсами заключены надлежащим образом, нет риска отключения от сетей или взыскание платы да коммунальные услуги в повышенном размере. 

Кадастровая стоимость участка и земельно-правовые платежи.

При земельном аудите изучается правомерность определения кадастровой стоимости участка, возможность её снижения. Равно как и правильность применения ставки земельного налога или арендной платы за участок. Также рассматриваются варианты оптимизации данных платежей.

Риски привлечения к административной и иной ответственности

Данные риски оцениваются исходя из результатов анализа по остальным вопросам, в первую очередь в части разрешённого использования участка.

Безопасность приобретения актива

При аудите объекта недвижимости перед его приобретением мы проверяем действительность прав продавца на него, наличие необходимы согласований для сделки, риск банкротства продавца или оспаривания сделки по иным основаниям, наличие судебных споров как в отношении самого объекта, так и иных с участием его продавца и т. д.

Перспективы развития прилегающей территории

Помимо самого участка в ходе градостроительного и земельного аудита юристы Правового центра могут изучить также и перспективы развитии прилагающей территории. В том числе планы по сносу существующих объектов и строительству новых, развитию транспортной инфраструктуры и т.д. Во многих случаях это принципиально важно для принятия решений о покупке или строительстве объекта, коммерческая привлекательность которого связана с прилегающей территорией. Так предстоящая жилая застройка смежных участков делает перспективным строительство объектов торговли или общепита. Тогда как появление рядом с участком производств или транспортных магистралей существенно снизит его привлекательность для строительства жилья.

Эксперты по градостроительному аудиту

Юристы Правого центра «Два М» имеют опыт проведения градостроительного объектов и проектов любого масштаба – от участков под строительство индивидуальная домов, магазинов или автосервисов, до территорий под комплексное строительство жилых микрорайонов, курортов и реализацию иных масштабных проектов. Наличие такого опыта позволяет в каждом конкретном случае определить перечень вопросов, которые нужно рассмотреть применительно к каждому объекту и планам по его использованию. В том числе ещё на этапе градостроительно-земельного аудита рассмотреть те вопросы, которые часто возникают уже в ходе реализации инвестиционных проектов, и могут стать неприятными сюрпризами для застройщика или покупателя недвижимости. Далее – исходя из обозначенного круга вопросов, соберём всю доступную информацию по участку и зданиям.

А сделать из этой информации верные выводы поможет опыт наших специалистов в области сопровождения строительных проектов, участия в судебных спорах. При обращении в Правовой центр аудитом объекта будут заниматься именно специалисты, имеющие опыт практического разрешения вопросов, рассматриваемых в юридическом заключении.

Примеры наших заключений по результатам градостроительного и земельного аудита - краткая проверка перед сделкой и комплексный аудит участка по широкому кругу вопросов.