Оспаривание изъятия земельного участка

Правообладатель при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в зависимости от конкретных обстоятельств, может не согласиться: 

• с утвержденным проектом планировки территории, на основании которого осуществляется изъятие земельного участка
• с актом (решением) об изъятии земельного участка, принятым уполномоченным органом
• со стоимостью возмещения за изымаемое недвижимое имущество (в этом случае изъятие оспаривается только в части суммы компенсации)

Как оспорить проект планировки территории 

Как правило, процедура изъятия земельных участков для строительства различных инфраструктурных объектов федерального, регионального или местного значения (объектов транспорта, социального и коммунального назначения и т. д.) начинается с утверждения проекта планировки территории (ППТ). 

Зона размещения планируемого объекта в ППТ обозначается красными линиями. Также отдельно выделяются земельные участки, подлежащие изъятию в связи с размещением такого объекта.

Необходимо отметить, что существующее правовое регулирование не предполагает произвольного установления органами власти красных линий и изъятия недвижимости. Лицо, права которого нарушены в результате установления таких линий, не лишено возможности, в том числе, оспорить в судебном порядке соответствующий нормативный правовой акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.

Так, успешно оспорить ППТ в части изъятия земельного участка можно, если обосновать, что технически строительство публичного объекта, в связи с которым планируется изъятие частной собственности, можно осуществить иным способом. То есть, что для реализации цели проекта планировки нет нужды в задействовании территории участка того или иного правообладателя.

Также следует учитывать, что на размещение публичного объекта в соответствии с документацией по планировке территории законом отводится определенный срок (шесть лет). Если в течение указанного срока уполномоченный орган так и не приступил к строительству, это является самостоятельным основанием для обжалования изъятия участка под размещение такого объекта. 

Вместе с тем, стоит отметить, что сам факт наличия земельного участка в проекте планировки территории с перспективой его дальнейшего изъятия не является противозаконным. 

В случае, если изъятие земельного участка осуществляется для целей реализации комплексного развития территории (КРТ), следует учитывать, что это допустимо только после внесения соответствующих изменений в градостроительную документацию и (или) публикации проекта решения о КРТ. При этом границы таких зон также не могут устанавливаться произвольно, без учета законных интересов правообладателей недвижимости. В противном случае, нахождение участка и объектов капитального строительства в пределах КРТ может быть успешно оспорено.

Как оспорить решение об изъятии земельного участка

Решение об изъятии земельного участка может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения, для строительства (реконструкции) которого осуществляется такое изъятие.

Данное решение может быть обжаловано в суд правообладателем изымаемой недвижимости в течение трех месяцев со дня, когда уведомления о его принятии.

В большинстве случаев оспаривание решения об изъятии является целесообразным в совокупности с оспариванием проекта планировки территории. Данный вывод основан на анализе судебной практики. 

Так, суды при рассмотрении дел об оспаривании правообладателями решений уполномоченных органов об изъятии земельных участков и (или) объектов недвижимости зачастую отказывают в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что решение принято на основании ППТ, который, в свою очередь, не оспорен. 

Таким образом, оспаривать решение об изъятии имеет смысл, если есть основания для оспаривания ППТ либо в случае необходимости затягивания процедуры изъятия (при несогласии правообладателя с изъятием, оно осуществляется только на основании вступившего в законную силу решения суда). 

Необходимо понимать, что оспаривание решения об изъятии по формальным основаниям (например, несвоевременное уведомление правообладателя об изъятии) не исключает для уполномоченного органа возможности изъятия недвижимости в дальнейшем, после устранений формальных (процедурных) нарушений. При этом срок действия решения об изъятии земельного участка составляет три года.

Как оспорить изъятие в части стоимости возмещения 

В том случае, когда не усматриваются основания для оспаривания самого изъятия, правообладателю изымаемой недвижимости целесообразно направить усилия на получение наиболее полного возмещения в связи с изъятием. 

Для этих целей Правовой центр «Два М» рекомендует заблаговременно (еще до принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка) предпринять следующие действия:

• обеспечить наличие внесудебных отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов
• провести аудит убытков в связи с изъятием (как реального ущерба, так и упущенной выгоды) и подготовить их грамотное документальное обоснование
• озаботиться регистрацией прав на проблемные объекты при их наличии (в том числе, обеспечить наличие долгосрочного договора аренды земельного участка, если участок находится в аренде)
• провести переговоры с уполномоченным органом относительно суммы возмещения и, в случае недостижения соглашения, оспорить предлагаемый им расчет в судебном порядке 

Отметим, что в ряде случаев для правообладателей планируемой к изъятию недвижимости может быть также актуально предварительно изменить разрешенное использование земельного участка на более «дорогое» в рамках градостроительного регламента с целью последующего увеличения размера возмещения в связи с изъятием. 

Для примера, рыночная стоимость участка и объектов недвижимости с разрешенным использованием под производственную деятельность обычно оценивается в разы ниже, чем стоимость аналогичного участка и объектов с разрешенным использованием под офисы или объекты торговли. 

Необходимо понимать, что если предметом судебного спора будет являться фактически только величина возмещения, суд с большой степенью вероятности (распространенная практика, особенно в Москве) сразу примет решение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости, а спор о размере возмещения выделит в отдельное производство. 

Почему следует обратиться в Правовой центр «Два М»

Правовой центр «Два М» имеет большой практический опыт ведения дел как об оспаривании решений об изъятии земельных участков и проектов по планировке территории, так и размера возмещения в связи с изъятием. 

В каждом конкретном случае юристы «Два М» тщательно анализируют ситуацию и вырабатывают наиболее эффективную стратегию действий, направленную на максимальную защиту правообладателя изымаемой недвижимости. 

Следует отметить, что правообладателям планируемых к изъятию земельных участков и (или) объектов капитального строительства крайне важно действовать активно и незамедлительно: ходатайствовать об учете своих прав на недвижимость, первыми инициировать судебные процессы об оспаривании актов об изъятии, документации по планировке территории, готовить собственные внесудебные отчеты об оценке стоимости изымаемой недвижимости и понесенных убытков. 

Если ждать, когда орган власти первый обратится в суд с иском об изъятии (заключительный этап данной процедуры), доводы о незаконности его действий «сработают» с гораздо меньшей вероятностью. Аналогично, суд вряд ли признает надлежащими доказательствами возникновения убытков в связи с изъятием договоры, заключенные накануне или уже после принятия решения об изъятии.