Декларации о характеристиках объекта недвижимости для целей определения кадастровой стоимости

В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить в ГБУ, осуществляющие кадастровую оценку, декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. 

Порядок рассмотрения такой декларации, а также ее форма утверждены Росреестром. При этом лучше подавать декларацию сразу после принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) уполномоченным органом субъекта.

В каких случаях нужно подавать декларацию? 

1) Смешанный ВРИ земельного участка

Целесообразно подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости, когда на земельном участке установлен смешенный ВРИ, поскольку в таком случае правообладатель имеет возможность уточнить вид использования своего объекта в пределах ВРИ участка, предусматривающего более широкий спектр видов использования по сравнению с фактически осуществляемым.

Так, именно ВРИ участка влияет на то, в какой оценочной группе окажется ваш объект, что непосредственно влияет на размер кадастровой стоимости такого объекта. 

При этом стоит отметить, что при смешанном ВРИ участка ГБУ будет исходить из наиболее дорогого вида использования. 

Вместе с тем при подтверждении на основании декларации фактического использования объекта недвижимости под какой-то конкретный из предусмотренных ВРИ видов использования, для целей расчета кадастровой стоимости такого объекта ГБУ будет исходить из его фактического (а не из наиболее дорогого) вида использования.

Однако важно, чтобы сведения о фактическом использовании объекта в декларации не противоречили фактическому использованию, установленному госорганом в рамках земельного контроля. В противном случае, информация о виде использования из декларации не будет учитываться ГБУ при определении кадастровой стоимости объекта.

2) ВРИ не приведен в соответствие с федеральным Классификатором

В таком случае нередко ВРИ может иметь неоднозначное толкование, а это значит ГБУ имеет основания отнести его к разным оценочным группам, но, как и в первом случае выбор всегда будет падать на сторону самого «дорого».

Так, например, имеется ВРИ - «эксплуатация административных зданий». При таком ВРИ не ясно для чего конкретно используется участок. 

В подобных случаях, для целей корректного расчета кадастровой стоимости, владелец также может направить в ГБУ декларацию и уточнить с ее помощью вид использования объекта.

3) Учет индивидуальных особенностей объекта 

По общему правилу при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, то есть индивидуальные характеристики каждого отдельного взятого объекта оценки не учитываются.

Группируя объекты для целей кадастровой оценки, ГБУ руководствуется данными о ВРИ и других ценообразующих характеристиках (местоположение, материал наружных стен и т. д.), которые содержатся в ЕГРН, а также получены от госорганов, организаций и правообладателей в рамках подготовки к ГКО.

Вместе с тем ГБУ не может при массовой оценки учесть все характеристики объектов недвижимости, которые влияют на кадастровую стоимость. 

Таким образом, на основании декларации о характеристиках объекта недвижимости правообладатель имеет возможность уточнить уникальные характеристики принадлежащего ему объекта. 

Например, предоставить отсутствующие в ЕГРН сведения об обременении участка или об обеспеченности здания инженерными коммуникациями, проценте его физического износа, и т. д.

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов правообладателей недвижимости как по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков во внесудебном и судебном порядке. Юристы Правового центра помогут вам изучить характеристики вашего объекта недвижимости, подготовить декларацию и обратиться с ней в ГБУ.