Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, в первую очередь в целях налогообложения, поскольку является базой для расчета земельного налога. 

В то же время от величины кадастровой стоимости во многих случаях зависит арендная плата за землю, выкупная цена участков из публичной собственности, а также платежи, связанные с осуществлением строительства (реконструкции).

В этой связи можно сказать, что кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов правообладателя участка в связи с использованием участка, и важность ее корректного определения трудно переоценить.

Методика определение кадастровой стоимости земельного участка

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. 

Объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости, независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

На данный момент действуют алгоритмы определения кадастровой стоимости, которые определены федеральным законом о государственной кадастровой оценке. 

Так, при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения:

• о местоположении земельного участка; 
• виде разрешенного использования;
• нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории;
• а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Например, при определении кадастровой стоимости с/х земель обязательно будет учитываться плодородие почв. 

При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства обязательно учитываются: 

• сведения о местоположении объекта;
• годе постройки;
• материале стен объекта недвижимости; 
• нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии;
• нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы.

Поскольку оценка происходит массово, то нередко при определении кадастровой стоимости допускаются ошибки, приводящие к многократному завышению кадастровой стоимости земельных участков и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет.

Так, часто ГБУ относит земельные участки к неверным оценочным группам, исходя из их разрешенного использования. Учитывая массовый характер оценки, не всегда учитываются уникальные характеристики земельных участков (зоны с особыми условиями использования территории и др.). Особенно актуально это в связи с тем, что далеко не все зоны с особыми условиями использования и иные факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости корректно отражены в сведениях ЕГРН. Допускаются и технические ошибки, влияющие на величину кадастровой стоимости (описки, опечатки, арифметические ошибки и т. д.).

В таких случаях заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном или внесудебном порядке, а также потребовать возврата (зачета) излишне уплаченных платежей.

Отметим, что ВРИ участка является одним из основных ценообразующих факторов для его кадастровой оценки. Кадастровая стоимость соседних участков одной площади, но с различным ВРИ (например, под производство и офисы или торговлю) может существенно отличаться.

При этом одной из основных проблем при проведении ГКО является отнесение ГБУ земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий, используемые под конкретный вид рекреации – к группе участков общественного использования и т. д.).

Причина такой ошибки может заключаться в неучитывании ВРИ участка, его фактического использования (особенно при смешанном ВРИ), некорректно установленном ВРИ, допускающем различные трактовки, а также когда при оценке не были учтены зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Так, например участок был оценен из того расчета, что на нем можно строить, а по факту на всем участке располагается охранная зона ЛЭП, которая такое строительство не допускает.

Опыт «Два М», а также анализ статистики Росреестра и актуальной судебной практики, свидетельствует о том, что исправление подобных ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, как правило, эффективнее в судебном порядке. Вместе с тем, в отдельных случаях целесообразно обращение с заявлением об исправлении ошибки в ГБУ, рассчитавшее кадастровую стоимость участка.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.