Ошибки при определении кадастровой стоимости

Ошибки при определении кадастровой стоимости земельных участков весьма распространены и, можно сказать, неизбежны. Это обусловлено внушительным количеством оцениваемых при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов, массовыми методами оценки, неполнотой сведений об объектах в ЕГРН, а также человеческим фактором.

Во многих случаях такие ошибки приводят к многократному завышению кадастровой стоимости, что влияет также и на размер земельных и имущественных платежей в бюджет, рассчитываемых от кадастровой стоимости (аренда, земельный налог, налог на имущество для отдельных категорий объектов недвижимости, платежи на период строительства (реконструкции) и т. д.).

В зависимости от вида ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости (техническая, методологическая и др.), заинтересованное лицо может в судебном или внесудебном порядке потребовать исправления ошибки либо оспорить результаты кадастровой оценки, возвратив излишне уплаченные платежи.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

• Несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
• Описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного (единичная ошибка) или нескольких объектов недвижимости (системная ошибка).

Технические ошибки при определении кадастровой стоимости

Говорить о техническом характере ошибки можно, когда, например, допущена математическая ошибка в расчете кадастровой стоимости, описка, опечатка в величине кадастровой стоимости при ее переносе в базу Росреестра и т. п., которая повлекла (может повлечь) внесение неверных сведений о кадастровой стоимости участка в ЕГРН.

Например, лишний ноль в площади земельного участка, являющейся одной из составляющих формулы расчета кадастровой стоимости, может привести к ее завышению в несколько раз.

Методологические и иные ошибки при определении кадастровой стоимости

Распространенными являются следующие ошибки:

• Ошибки, связанные с отнесением бюджетными учреждениями участков и объектов недвижимости в неверные оценочные группы (подгруппы).

Так, одной из часто встречающихся проблем при проведении ГКО является отнесение проводящим ГКО бюджетным учреждением (ГБУ) земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий, используемые под конкретный вид рекреации – к группе участков общественного использования и т. д.).

Причина такой ошибки может заключаться в неучитывании ВРИ участка, его фактического использования (особенно при смешанном ВРИ), а также некорректно установленном ВРИ, допускающем различные трактовки. Результат – многократное завышение кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет.

Также стоит отметить, что если ВРИ участка смешанный (например, включает в себя производство и размещение объектов торговли), то при расчете кадастровой стоимости ГБУ будет исходить из наиболее дорогого вида использования (в данном случае это торговля), который в принципе возможно реализовывать в соответствии с разрешенным использованием участка.

Вместе с тем при подтверждении фактического использования объекта на основании декларации недвижимости под какой-то конкретный из предусмотренных ВРИ видов использования ГБУ будет исходить из его фактического (а не из наиболее дорогого) вида использования.

• Использование недостоверных сведений о характеристиках оцениваемого объекта.

Часто уполномоченный орган неверно определяет условия, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка (не учитывает его местоположение, инженерное обеспечение, транспортная инфраструктура, разрешенное и фактическое использование участка, нахождение участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий и т. д.).

Так, в рамках конкретной ГКО бюджетное учреждение самостоятельно определяет состав факторов стоимости для оцениваемых участков и объектов недвижимости, исходя из анализа рынка недвижимости.

Вместе с тем часто встречаются ситуации, когда ГБУ не учитывает какие-либо факторы. Например, то обстоятельство, что участок располагается в зоне с особыми условиями территории (охранная зона ЛЭП и др.), которые не позволяют осуществлять строительство на участке, предполагающий такое использование. 

Однако данное обстоятельство неизбежно приводит к снижению его рыночной стоимости и как следствие и его кадастровой стоимости.

• Использование неправильного метода расчета

Для определения кадастровой стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей ВРИ, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа бюджетным учреждением рынка недвижимости.

При этом выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Однако нередко ГБУ использует неверный метод расчета, что впоследствии приводит к ошибкам в размере кадастровой стоимости объекта. 

Исправление ошибок при определении кадастровой стоимости

До утверждения результатов кадастровой оценки земельных участков исправление ошибок при определении кадастровой стоимости возможно путем представления заинтересованным лицом замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет об оценке).

Правообладатель недвижимости также вправе подать в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в целях правильного определения и учета фактического использования участка при определении кадастровой стоимости участка.

После утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков исправление ошибок в кадастровой стоимости возможно в судебном и внесудебном (административном) порядке. 

При этом стоит отметить, что при исправлении ошибки речь идет именно об исправлении самой ошибки, и как следствие перерасчета кадастровой стоимости. Данный вид защиты своих прав не стоит путать с наиболее сейчас популярным способом оспаривания кадастровой стоимости посредством установления ее в размере рыночной. 

Вместе с тем здесь стоит сразу оговориться, что «популярно», не значит полезно. Так, при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с высокой долей вероятности будет назначена судебная экспертиза, в организации, которую определит суд, и как показывает практика, результаты экспертизы не всегда соответствуют ожиданиям правообладателей. 

Однако если правообладателем будет выбран путь установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то при наличии еще и ошибки в расчетах при назначении экспертизы необходимо требовать постановки перед экспертом вопросов с учётом наличия такой ошибки.

В активе правового центра «Два М» многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков как в судебном, так и во внесудебном порядке. Опыт, а также анализ статистики Росреестра и актуальной судебной практики подтверждают: решение суда, как правило, является наиболее эффективным способом оспаривания кадастровой стоимости. Вместе с тем, в отдельных случаях может быть целесообразно обращение с заявлением об исправлении ошибки в ГБУ. Наши юристы помогут вам подготовить необходимые документы, которые понадобятся при обращении в суд (досудебное экспертное заключение, процессуальные документы).

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.