КРТ в Москве

В настоящее время в Москве начата реализация множества проектов комплексного развития территории (КРТ) в промышленных зонах. Ещё больше планируемых зон КРТ внесены в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы. Комплексное развитие территории означает, что все попавшие в соответствующую зону объекты подлежат сносу или реконструкции, на их месте создаётся новая застройка. Причём осуществляется она на основании договора о комплексном развитии, заключаемом ДГИ Москвы с собственниками недвижимости или привлечённым застройщиком. Также в обязательном порядке разрабатывается проект планировки и межевания территории.

Включение участка в зону КРТ в ПЗЗ Москвы означает что:

• На участке не допускаются строительство или реконструкция иначе как в рамках процедуры КРТ.
• ДГИ Москвы вправе в любой момент опубликовать проект решения о КРТ по инициативе уполномоченного органа. В перспективе это означает заключение договора о КРТ по итогам торгов и изъятие всех участков и зданий в зоне КРТ для государственных нужд
• Правообладатели участков в зоне КРТ вправе выйти с инициативой о заключении с ними договора о КРТ при наличии единогласного согласия. Сделать это они могут до получения уведомлений о предстоящей реализации КРТ по инициативе г. Москвы или в течение 45 дней после.

При этом срок от внесения зоны КРТ в ПЗЗ Москвы до начала реализации соответствующего проекта не урегулирован. В связи с чем собственники недвижимости могут на несколько лет оказаться в «подвешенном состоянии».

В свою очередь для собственников участков и недвижимости, получивших уведомление о реализации проекта КРТ, это означает выбор из двух вариантов:

• Всем собственникам объектов в зоне КРТ единогласно и в сжатые сроки (45 дней) принять решение о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя и совместно строить объекты, предусмотренные решением о КРТ.
• Ожидать изъятия (принудительного выкупа) объектов после того как г. Москва проведёт торги на право реализации проекта КРТ силами привлечённого застройщика.

Возможность изъятия распространяется не только на несоответствующие градостроительному регламенту, аварийные или самовольные объекты, для решения проблем с которыми, официально, существует режим КРТ, но и на все объекты в пределах утверждённой зоны КРТ, которая может занимать несколько кварталов. И разграничение «проблемных» и остальных объектов при формировании зон КРТ законом не регламентировано

Этапы КРТ в Москве

Реализация проекта комплексного развития территории предполагает следующие этапы:

1. Внесение в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы границ новой зоны КРТ, разрешённых видов и параметров строительства в ней (опционально);
2. Принятие решения о КРТ (оформляемого постановлением правительства Москвы) в отношении конкретной зоны (как внесённой в ПЗЗ Москвы, так и любой другой территории);
3. Направление уведомлений о принятом решении владельцам участков и недвижимости в зоне КРТ;
4. При наличии единогласного решения собственников — заключение с ними договора о КРТ. В ином случае — выставление права на заключение договора о КРТ на торги;
5. Заключение с победителем торгов договора предполагающего право требовать изъятия объектов в зоне КРТ у из правообладателей.

Что делать если участок внесён в зону КРТ в ПЗЗ Москвы

Если участок включён в зону КРТ в ПЗЗ Москвы, но уведомление о реализации проекта КРТ ещё не направлено — собственники недвижимости вправе первыми обратиться с заявлением о заключении договора на комплексное развитие территории. По действующим сейчас в Москве правилам такое заявление должно быть подписано всеми правообладателями участков в зоне КРТ.

Юристы Правового центра «Два М» готовы сопровождать как заключение договора о КРТ с правообладателями, так и его дальнейшую реализацию.

В то же время нужно учитывать весьма жёсткие условия типового договора о КРТ, предусмотренного в Москве. В том числе широкий перечень оснований досрочного расторжения, неустойки, требование о банковской гарантии. В связи с чем реализация проекта КРТ собственниками недвижимости объективно требует участия в том или ином качестве профессионального застройщика. 

Если о реализации КРТ самими собственниками речи не идёт, то им стоит задуматься о предстоящем изъятии имущества.

При принудительном выкупе объектов для реализации КРТ проблемными вопросами, помимо занижения цены, является получение компенсации за объекты, не зарегистрированные в ЕГРН или по которым есть претензии о признании самовольными постройками. Если на участке есть подобные проблемные объекты, лучше позаботиться об их легализации заранее. Кроме того, необходимо позаботиться о надлежащем оформлении договоров с арендаторами и иными контрагентами, на основании которых в случае изъятия имущества можно будет требовать возмещения убытков. Данные вопросы также входят в сферу компетенции юристов Правового центра.