Изъятие имущества в связи с КРТ в Москве

В настоящее время в Москве на разных стадиях реализации находится множество проектов комплексного развития территории (КРТ). При этом реализация данных проектов может проходить по двум сценариям:

1. Застройка зон КРТ самими правообладателями недвижимости в них. Так правообладатели имеют возможность заключить договор о КРТ в течение 45 дней с момента получения соответствующего предложения от ДГИ Москвы (или до направления такого предложения) при условии единогласного согласия правообладателей всей недвижимости в зоне КРТ.
2. Реализация проектов КРТ силами привлечённого застройщика или уполномоченными органами г. Москвы самостоятельно.

Во втором случае все участки и объекты недвижимости на них в границах территории, на которой осуществляется комплексное развитие, подлежат изъятию с выплатой собственникам компенсации.

Соответственно, после публикации проекта решения о КРТ и направления правообладателям недвижимости предложений о заключении договора они оказываются перед выбором:

- самим заключить договор о КРТ, что далеко не всегда реализуемо, так как требуется единогласное решение всех правообладателей, а условия договора о КРТ в Москве достаточно жёсткие, особенно для непрофессионалов в строительной сфере.

- оспаривать действия, совершаемые в процедуре КРТ в судебном порядке (если для этого есть законные основания).

- ожидать предстоящего изъятия имущества и готовиться к нему.

При этом вхождение участка в зону КРТ в правилах землепользования и застройки г. Москвы не означает незамедлительного старта процедур КРТ, влекущих его изъятие. В то же время процедура комплексного развития по инициативе уполномоченных органов может быть инициирована в любое время после установления такой зоны в ПЗЗ Москвы.

Изъятие имущества при реализации комплексного развития территории, формально, является изъятием для государственных нужд и к нему применяются соответствующие правила (отдельно изъятие для нужд КРТ законом не урегулировано). Декларируется возмещение правообладателям участков рыночной стоимости земли и построек на ней (арендаторам земли – рыночной стоимости права аренды), а также компенсация различных убытков, связанных с изъятием. Включая обусловленные невозможностью исполнения обязательств перед контрагентами.

В то же время, во многих случаях размер компенсации становится предметом судебного спора. Особенно с учётом того, что заказывает подготовку первоначального отчёта об оценке то же лицо, которое будет платить компенсацию за изъятие из собственных средств.

При этом правообладателям недвижимости в зависимости от ситуации может быть актуально:

- оспаривать сам факт изъятия недвижимости и/или осуществления комплексного развития соответствующей территории в целом. Так при наличии соответствующих оснований может оспариваться решение КРТ, распоряжение ДГИ Москвы об изъятии имущества.

- оспаривать только расчёт цены изымаемой недвижимости. При этом могут представляться доказательства, как занижения самой рыночной стоимости, так и наличия дополнительных убытков, подлежащих компенсации. Как правило, вопрос о размере компенсации разрешается судебной экспертизой.

В случае если изъятие недвижимости ожидается в перспективе собственникам целесообразно заранее подготовиться к связанным с ним спорам. В том числе удостоверится, что права на все объекты на участках зарегистрированы, надлежаще оформлены долгосрочные договоры с контрагентами (аренда, подряды и т. д.).