Невозможность использования земельного участка

При исполнении договоров аренды публичных земельных участков зачастую возникают ситуации, когда арендованный участок невозможно полноценно использовать в соответствии с целями, для которых он предоставлялся. При этом невозможность использования может быть связана с причинами не только физического (отсутствие прохода/проезда к участку, занятие чужим объектом и т. д.), но и юридического характера.

Риск невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества в большинстве случаев лежит на арендодателе.

Нередко публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием (в роли арендодателя) при заключении договора аренды.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда земельный участок предоставляется на аукционе для целей строительства торгово-развлекательного центра, однако широкий общественный резонанс вынуждает публичные органы власти (в лице депутатов, членов префектуры и т. д.) пересмотреть принятое ранее решение о размещении указанного объекта в этом месте. В итоге принимается решение разбить на участке сквер, а реализацию проекта по строительству ТРЦ приостановить. В результате арендатор оказывается лишенным возможности построить предусмотренные договором объекты, получить доход от своей деятельности (на который он рассчитывал при приобретении прав на участок), а также несет существенный ущерб.

Во многих случаях уже после заключения договора аренды и подписания передаточного акта арендатор узнает о наличии на участке действующего газопровода, магистральной сети канализации или иных скрытых недостатках, которые препятствуют его использованию по назначению и при этом не были известны арендатору при заключении договора (в частности, информация о которых отсутствовала в аукционной документации).

Невозможность использования участка зачастую обусловлена его нахождением в той или иной зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – санитарно-защитной зоне «грязного» предприятия, охранной зоне придорожной полосы автомобильной дороги, приаэродромной территории, зоне охраны объектов культурного наследия и т. д.

Аналогично, включение земельного участка в зону красных линий, где строительство запрещено (например, в связи с утверждением проекта планировки территории для строительства участка автодороги федерального значения), может сделать использование арендованного земельного участка для целей, согласованных сторонами в договоре, невозможным.

Во всех приведенных ситуациях арендатор фактически лишается возможности использовать всю площадь арендованного земельного участка или значительную его часть в соответствии с целевым назначением по не зависящим от арендатора обстоятельствам. Как правило, такие обстоятельства становятся известными ему при получении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для целей проектирования и строительства, где содержатся соответствующие ограничения и/или «нулевые» параметры.

Довольно часто невозможность использования участка обусловлена незаконными действиями или бездействием уполномоченных органов власти, например, отказом в выдаче разрешительной документации или изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, когда текущий ВРИ участка не совпадает с назначением, ради которого он предоставлялся в аренду.

Особенно сказанное актуально при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей.