Невозможность использования земельного участка в связи с изменением градостроительного регламента

Часто встречаются ситуации, когда градостроительный регламент территории (виды разрешенного использования и параметры строительства, предусмотренные правилами землепользования и застройки) изменяется в ущерб интересам правообладателей земельных участков. Аналогично, генеральными планами может устанавливаться для участков функциональное назначение, несовпадающее с их текущим использованием, а также могут изменяться в меньшую сторону границы населенных пунктов.

К примеру, участки, которые ранее находились в территориальной зоне жилой застройки в границах населенного пункта и были предоставлены для строительства многоквартирных жилых домов или ИЖС, внезапно «перекочевывают» в зону сельскохозяйственного использования за пределами населенного пункта.

Последствия таких изменений зависят от того, принадлежит ли участок на праве собственности или аренды и построена ли на нем недвижимость.

Так, существующие объекты недвижимости могут эксплуатироваться по прежнему назначению, указанному в кадастре, бессрочно, при отсутствии угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (то есть практически во всех случаях). В то же время такие объекты нельзя реконструировать, если после реконструкции их назначение не будет соответствовать актуальной редакции правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Новые объекты также могут строиться только в соответствии с новой редакцией ПЗЗ. Исключение – если ранее был получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В таком случае виды разрешенного использования (ВРИ) и параметры строительства, указанные в ГПЗУ, применяются в течение трех лет независимо от последующего изменения ПЗЗ и иной градостроительной документации. Также могут быть достроены объекты, на которые до изменения ПЗЗ было выдано разрешение на строительство.

Отметим, что эти нормы касаются изменения ПЗЗ, генеральных планов только в части видов и параметров разрешенного строительства. Для зон с особыми условиями использования территорий (зон охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитных зон, охранных зон объектов транспорта и т. д.), хотя они и отражаются в данных документах, предусмотрено специальное регулирование.

При этом само по себе изменение градостроительного регламента в ущерб интересам правообладателя участка не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе менять градостроительный регламент исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.

В свою очередь, оспаривание ПЗЗ эффективно только при наличии в них явных формальных нарушений, в первую очередь, технического характера. Например, если участок попадает в две и более территориальные зоны, для части территории не установлен градостроительный регламент, в ПЗЗ отражены градостроительные ограничения, не утвержденные соответствующими документами и т. д.

В случае, если внесение изменений в градостроительный регламент, с учетом вышеупомянутых правил, препятствует использованию земельного участка по назначению:

• Арендатор участка из государственных земель, предоставленного под строительство конкретного объекта, вправе требовать расторжения договора, возврата уплаченной арендной платы и возмещения иных убытков. Это обусловлено тем, что договор аренды под строительство не может быть изменен в части назначения объекта. Важно отметить, что противоправность действий публичного органа власти в данном случае не является обязательным условием для возмещения убытков.
• Собственник участка либо арендатор участка, предоставленного под эксплуатацию существующей недвижимости, вправе требовать возмещения убытков, если докажет существенное снижение экономической ценности участка в связи с изменением ПЗЗ градостроительного регламента. В том числе, при полной невозможности использования земельного участка есть основания требовать его выкупа по рыночной стоимости, но по данному вопросу судебная практика еще не сформирована.
• Как собственники, так и арендаторы участков вправе обратиться за внесением изменений в ПЗЗ и иную градостроительную документацию, направленных на возврат для их участка ранее существовавших видов разрешенного использования и/или параметров застройки или установлением новых.

Также владельцам земельных участков целесообразно отслеживать планируемые изменения градостроительной документации, активно участвовать (с представлением обоснованных возражений) в общественных обсуждениях, на которые выносятся соответствующие проекты перед утверждением.