Расторжение договора аренды при невозможности использования земельного участка

Договор аренды земельного участка (как и любой другой договор аренды) носит взаимный характер. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Законом установлен ряд случаев, когда договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут по инициативе арендатора, в том числе:

• Если арендодатель не предоставил участок в пользование арендатору либо создает препятствия в использовании земельного участка по назначению;
• Если предоставленный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором (в частности, при проведении осмотра участка и подписании передаточного акта).

Так, в отношении публичных земельных участков, предоставляемых в аренду на торгах, суды указывают, что публичный орган, выступающий в роли арендодателя и выставляющий права аренды на земельные участки на аукцион, обязан проявлять должную степень осмотрительности и устанавливать истинное состояние и характеристики земельных участков.

Однако нередко на практике возникают ситуации, когда по не зависящим от арендатора обстоятельствам арендованный земельный участок невозможно полноценно использовать для целей, обозначенных в договоре аренды. Невозможность использования земельного участка может быть обусловлена причинами как физического, так и юридического характера.

После подписания договора аренды и передаточного акта арендатор (чаще всего, на этапе получения разрешительной документации) может узнать, что под поверхностью арендованного участка проходит газопровод, кабельная линия или участок находится в санитарно-защитной зоне «грязного» предприятия или других зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что делает его использование по назначению невозможным, и это не было отражено ни в аукционной документации, ни в самом договоре аренды.

Во многих случаях невозможность использования земельного участка связана с незаконными действиями или бездействием уполномоченных органов власти: отказом в выдаче разрешения на строительство или вводе объекта в эксплуатацию, изменении вида разрешенного использования (ВРИ) участка, если текущий ВРИ не совпадает с назначением, ради которого он предоставлялся в аренду. Особенно сказанное актуально при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей.

В случаях, когда препятствия к застройке или иному полноценному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в связи с наличием недостатков, препятствующих использованию земельного участка, осуществляется в судебном порядке при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Исходя из анализа судебной практики, большое значение при разрешении таких споров имеют обстоятельства осведомленности арендатора о недостатках на момент приобретения прав на участок, характера таких недостатков (устранимы они или нет), наличия реальной возможности использовать участок по назначению, а также ряд других обстоятельств.

При этом особое внимание суды уделяют исследованию вопроса о том, должен ли был арендатор, действуя разумно и добросовестно, узнать о недостатках, препятствующих использованию участка, до заключения договора и/или подписания передаточного акта. Исход процесса во многом зависит от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда, обстоятельств, имеющих значение дела.

Способами минимизации экономических потерь арендатора, связанных с наличием препятствий в использовании участка, являются:

• приостановление внесения арендных платежей;
• возврат арендной платы арендатору;
• возмещение убытков, вызванных невозможностью использования участка.

Способы минимизации экономических потерь арендатора при расторжении договора аренды земельного участка

Предоставление арендатору земельного участка, который он не может использовать, приравнивается судами к отсутствию предоставления со стороны арендодателя и, соответственно, не влечет возникновение встречной обязанности арендатора уплачивать арендную плату за пользование землей.

Арендные платежи, которые были внесены арендатором по договору аренды в период невозможности использования участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, квалифицируются судами как неосновательное обогащение арендодателя и подлежат взысканию в пользу арендатора.

В случае, если препятствия в использовании земельного участка существуют только в отношении части территории участка, арендатор вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы и возврат излишне уплаченной арендной платы.

В период урегулирования взаимоотношений с арендодателем, возникших в связи с наличием препятствий в использовании участка, арендатору необходимо активно действовать «на опережение», а не дожидаться, когда арендодатель предъявит иск о взыскании задолженности по арендной плате. Например, целесообразно направить в адрес госоргана, исполняющего обязанности арендодателя:

• заявление о приостановлении выплаты арендной платы (если препятствующие обстоятельства возникли после некоего периода использования участка) либо
• уведомление о ненаступлении обязательства по выплате арендной платы (если участок было невозможно использовать с момента его предоставления).

В данных документах следует привести подробное нормативно-правовое обоснование того, почему именно и до наступления каких обстоятельств арендатор вправе не вносить арендную плату на законных основаниях. Далее факт ненаступления или приостановления обязательства арендатора по оплате арендных платежей можно зафиксировать в суде.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор по иску арендодателя о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также целесообразно. Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период. Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно не заявил о приостановке внесения арендной платы в связи с наличием препятствий в использовании земельного участка, будет существенно слабее.

Кроме возврата ранее внесенной арендной платы арендатор вправе рассчитывать также на возмещение убытков, вызванных невозможностью использования земельного участка.

К убыткам арендатора относятся как затраты на проектирование и выполнение иных работ по освоению участка (так называемый реальный ущерб), так и доходы, которые арендатор получил бы при обычном ведении своей коммерческой деятельности (упущенная выгода) - например, при эксплуатации гостиницы, планируемой им к возведению в границах арендованного земельного участка.

При этом требование о возмещении убытков арендатором, в зависимости от ситуации, может быть адресовано как арендодателю земельного участка, так и третьим лицам (например, собственнику объекта (застройщику), в связи с размещением которого участок попал в санитарно-защитную зону, собственнику проходящего по участку газопровода или к публичному органу власти, незаконно отказавшему во вводе объекта в эксплуатацию).