Убытки в связи с невозможностью использования земельного участка

В случаях, когда арендатор земельного участка, предоставленного из государственной или муниципальной собственности, по не зависящим от него обстоятельствам не может полноценно использовать участок для целей, обозначенных в договоре аренды, он вправе требовать компенсации своих экономических потерь.

Возмещению подлежат убытки арендатора в виде:

• Реального ущерба (в том числе внесенные арендные платежи, затраты, связанные с освоением участка, расходы, обусловленные ответственностью по договорам перед третьими лицами);
• Упущенной выгоды (доходы, которые арендатор получил бы при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы не утратил возможность использовать участок).

При этом в зависимости от ситуации, требование арендатора о возмещении убытков, вызванных невозможностью использования земельного участка, может быть адресовано арендодателю либо третьим лицам.

Взыскание убытков с арендодателя

По договору аренды земельного участка арендодатель обязан предоставить арендатору участок в состоянии, пригодном для его использования по назначению.

В отношении публичных земельных участков, предоставляемых в аренду на торгах, суды указывают, что публичный орган, выступающий в роли арендодателя и выставляющий права аренды на земельные участки на аукцион, обязан проявлять должную степень осмотрительности и устанавливать истинное состояние и характеристики земельных участков.

Однако нередко уже после заключения договора аренды и подписания передаточного акта арендатор узнает о наличии на участке газопровода, магистральной сети канализации или иных скрытых недостатках, которые препятствуют его использованию по назначению и информация о которых отсутствовала в аукционной документации и самом договоре.

В случае, если препятствия к застройке или иному использованию земельного участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе предъявить к арендодателю требование о расторжении договора аренды земельного участка (в судебном порядке) и возврате внесенной арендной платы, а также возмещении иных убытков.

Зачастую до получения информации о наличии скрытых недостатков (ограничений) участка арендатор успевает понести существенные расходы на его освоение: инженерно-геодезические работы, лабораторные испытания, подготовку и проведение экспертизы проектной документации, подготовку технических условий и т. д., являющиеся его убытками.

У арендатора также могут возникнуть убытки в связи с расторжением контрактов с контрагентами по причине невозможности их дальнейшего исполнения (выплата неустойки, штрафов и т. д.).

Кроме того, при приобретении права аренды земельного участка для целей строительства или иной хозяйственной деятельности арендатор, как правило, рассчитывает на получение дохода от своей деятельности. Например - от эксплуатации запланированной к строительству на участке автозаправки, гостиницы или офисного здания. Совершенно очевидно, что внезапно выявившаяся невозможность осуществления этой деятельности влечет возникновение у арендатора убытков в виде упущенной выгоды - доходов, которые он получил бы, если бы не утратил возможность использовать участок при обычных условиях гражданского оборота.

Размер возможных ко взысканию с арендодателя убытков может быть ограничен условиями договора аренды.

Взыскание убытков с третьих лиц

В ряде случаев убытки арендатора подлежат возмещению не за счет арендодателя, а за счет третьих лиц, деятельность которых стала причиной невозможности использования земельного участка в соответствии с целями, обозначенными в договоре аренды, в том числе:

• Собственника или иного правообладателя объекта (застройщика), в связи с размещением которого появились препятствия в использовании земельного участка (например, установлена санитарно-защитная зона);
• Органа государственной власти или органа местного самоуправления:
• Незаконные действия или бездействие которых привели к невозможности использования земельного участка (например, незаконный отказ в выдаче разрешительной документации);
• Принявших решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (при отсутствии застройщика или правообладателей объектов, для которых установлена ЗОУИТ) или по вине которых сведения об установлении или изменении ЗОУИТ не были внесены в ЕГРН (если строительство было начато после принятия решения об установлении / изменении ЗОУИТ, не отраженных в ЕГРН, и в результате такого решения объект подлежит сносу).

В качестве примера взыскания убытков с застройщика можно привести ситуацию, когда публичный земельный участок предоставлен по договору аренды для целей строительства многоквартирного жилого дома. Однако на этапе получения разрешительной документации арендатор узнает об установлении санитарно-защитной зоны для промышленного объекта на соседнем участке. Поскольку участок, выделенный под жилую застройку, использовать по назначению будет невозможно, убытки в его отношении могут быть взысканы в полном объеме с застройщика промышленного объекта.

Или, при проведении строительства автомобильной дороги федерального значения госкомпанией осуществлено переустройство магистральных газопроводов, в результате чего соседний земельный участок попал в охранную зону газопровода. Особый режим использования земель в границах такой зоны не позволяет арендатору участка использовать его для целей строительства, обозначенных в договоре аренды. В связи с указанным, убытки арендатора подлежат взысканию с собственника автодороги.

При этом размер убытков арендатора подлежит определению с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли соответствующие ограничения.

Например, если участок был предоставлен для размещения гостиницы, а режим ЗУОИТ, в которую оказался включенным участок, принципиально не допускает такой вид деятельности, взыскание убытков должно производиться судом исходя из того, какой доход получал бы арендатор участка при его использовании именно для указанных целей.

Убытки арендатора также могут возникнуть в связи с невозможностью эксплуатации уже возведенного на участке объекта по вине органов власти. К примеру, незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод офисного здания в эксплуатацию препятствует его использованию арендатором для извлечения прибыли – в частности, получения дохода от сдачи помещений в аренду. Соответственно, убытки в таком случае подлежат взысканию с органа, принявшего отказное решение, незаконность которого доказывается в отдельном судебном процессе об оспаривании действий (бездействия) публичных органов.

Многие из приведенных примеров являются актуальными не только для арендаторов, но и для собственников земельных участков.

При этом для случаев невозможности использования земельных участков в связи с их включением в ЗОУИТ после 04.08.2018 г. законом установлены специальные правила возмещения убытков.

Большое значение при разрешении споров о взыскании убытков в связи с невозможностью использования участка имеют обстоятельства осведомленности арендатора о недостатках (ограничениях) участка на момент его приобретения, характера таких недостатков (в т. ч. устранимы они или нет), наличия реальной возможности использовать участок по назначению (в т. ч. его часть), наличия документального подтверждения несения расходов, а также ряд других обстоятельств (здесь можно сделать ссылку на более подробную статью по убыткам в блоге).

Многие вопросы в данной области находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических и т.д.) знаний. Исход процесса зависит от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда обстоятельств, имеющих значение для определения размера убытков и лица, обязанного их компенсировать.