Оборот объектов незавершенного строительства

По смыслу гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Для признания объекта объектом незавершенного строительства (далее — ОНС) необходимо наличие совокупности условий — объект обладает признаками капитальности, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, а также работы по устройству фундамента будущего здания, сооружения закончены.

Чтобы объект ввести в оборот, то есть иметь возможность совершать сделки с ОНС, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности за застройщиком (продавцом, арендодателем). 

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

После этого для приобретения права собственности на недостроенный объект достаточно заключить договор купили-продажи недвижимой вещи в простой письменной форме с указанием данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также с указанием конкретной цены договора (стоимости подлежащей передаче вещи). 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Важно помнить, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, с момента совершения которой и возникает право собственности приобретателя на ОНС.  

Купля-продажа будущей вещи

При намерении покупателя приобрести готовую вещь, при этом не достраивая своими силами объект незавершенного строительства (вариант, рассмотренный выше, при покупке объекта незавершенного строительства), удобным способом будет заключение договора купли-продажи будущей вещи. 

Существенными условиями данного договора являются предмет договора (условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю), идентифицирующие признаки подлежащей передаче недвижимой вещи, а также цена. В противном случае, при не указании данных признаков договор также будет считаться незаключенным. 

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Дополнительно в договоре можно предусмотреть условия об изменении цены в случае изменения площади объекта, а также допустимые изменения от проектной документации. 

В отличие от купли-продажи готовой вещи (ОНС), объект по договору купли-продажи будущей вещи передается покупателю не сразу после его заключения, а только после завершения строительства и регистрации права собственности продавца на готовое здание, сооружение.

Следует учитывать, что покупатель может предъявить требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче вещи только в случае, если:

• спорное имущество имеется в натуре; 
• спорным имуществом владеет продавец, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 

Ввиду того, что требовать передачи вещи покупатель не может ранее, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее, рекомендуем включить также в договор купли-продажи будущей вещи условие о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за его нарушение. 

По общему правилу, такой договор не подлежит государственной регистрации (исключение — договор участия в долевом строительстве). 

Аренда объекта незавершенного строительства 

Сдать ОНС в аренду можно, учитывая, что он является недвижимым имуществом, право собственности на которое возникает после государственной регистрации. 

Однако следует учитывать, что до момента окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию совместно с постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности арендодателя на него арендатор не может эксплуатировать такой объект. За нарушение данного запрета предусмотрена административная ответственность в виде штрафа, установленного ч. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Данное обстоятельство может быть существенным, например, при намерении арендатора самостоятельно произвести отделочные работы.

В такой ситуации может быть использована конструкция договора аренды будущей вещи. 

Договор аренды будущей вещи имеет место в случае, если объект в готовом виде еще не создан, не построен или не приобретен арендодателем в собственность либо в случае, если право собственности арендодателя на такой объект еще не зарегистрировано. 

Соответственно, при составлении такого договора следует включить в него условия: 

• о достройке объекта к определенному сроку; 
• об обязанности арендодателя в установленный срок ввести объект в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности; 
• о размере арендных платежей.  

Кроме того, договор аренды будущего объекта недвижимости при аренде на срок не менее года подлежит государственной регистрации. 

Если обстоятельство проведения отделочных работ имеет существенное значение для арендатора, то для его допуска на объект в целях их проведения можно заключить предварительный договор аренды с условием о заключении непосредственно самого договора аренды (в течение определенного срока с момента ввода в эксплуатацию либо с момента государственной регистрации права собственности на него). 

Важно иметь в виду, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации в любом случае, независимо от необходимости регистрации основного договора аренды.