Понятие объекта незавершенного строительства

На данный момент действующим законодательством не определены понятие «объект незавершенного строительства» (далее также — ОНС) и конкретные критерии, позволяющие установить момент возникновения такого объекта как самостоятельной и готовой к обороту вещи. 

В соответствии действующим законодательством ОНС являются недвижимыми вещами, а это значит, что должны иметь прочную связь с землей, и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Градостроительный кодекс РФ относит ОНС, то есть здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), к объектам капитального строительства. 

Основное отличие некапитальных строений и сооружений от капитальных в том, что они не имеют прочной связи с землей. Конструкция таких объектов позволяет переместить их или демонтировать с последующей сборкой без ущерба их назначению и без изменения основных характеристик. 

Стоит иметь в виду, что сложившейся судебной практикой выработана правовая позиция, в силу которой при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Так, например, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. 

С аккуратностью нужно подходить к срокам осуществления строительства на арендуемом публичном земельном участке и учитывать, что при прекращении договора аренды такого участка ОНС может быть продан на торгах.

Признаки объекта незавершенного строительства

Таким образом, определяющими критериями объектов незавершенного строительства именно как вида недвижимого имущества, обладающего характеристиками капитального объекта, будут являться: 

• неразрывная связь с землей; 
• невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого объекта; 
• наличие фундамента. 

На практике также выделяются факультативные признаки. Так, например, о капитальности объекта могут свидетельствовать: 

• возведение объекта с намерением длительной эксплуатации (временный характер строения наоборот определяет объект как некапитальный), 
• наличие стационарных коммуникаций, в частности, водо-, газо-, электро- и теплоснабжение и т.п.;
• использование прочного и надежного строительного материала (объект из металлического каркаса с ограждающими конструкциями из стеновых сэндвич-панелей, с большой долей вероятности, не будет признан капитальным). 

С какого момента можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?

Именно при наличии у объекта совокупности указанных основных признаков недвижимости и капитальности такой объект может быть поставлен на государственный кадастровый учет и на него может быть зарегистрировано право собственности. 

При осуществлении государственного кадастрового учета проведенной правовой экспертизой документов, представленных застройщиком, должно быть подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости. В противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, признается незаконным.

При этом, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.