Образование земельного участка под частью здания

Вопросы о возможности формирования земельного участка, когда на земельном участке расположено несколько зданий, принадлежащих разным собственникам, либо расположено здание, помещения в котором принадлежат разным собственникам, возникают довольно часто.

Необходимо учитывать, что формирование участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, поэтому в границы земельного участка должны входить как часть занятая объектом, так и часть, необходимая для его использования. 

Возможность формирования земельного участка под частью здания зависит от того, является земельный участок делимым или нет. При этом понятие делимого или неделимого участка в законодательстве не дано, однако в статье 11.9 Земельного Кодекса РФ определены требования к образуемым земельным участкам, которые, по сути, также могут служить критериями делимости и неделимости земельного участка. Так, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Делимость земельного участка означает возможность выделения части здания вместе с частью земельного участка, при этом выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав.

Ситуация, при которой земельный участок может быть образован под частью здания, возможна, например, в тех случаях, когда собственником одной половины здания (самостоятельных помещений в здании) является одно лицо, а собственником другой половины – другое лицо. Если же целые этажи в здании принадлежат разным собственникам, очевидно, земельный участок не может быть сформирован под частью здания.

Даже если участок является делимым, собственники зданий в любом случае должны помнить об иных обязательных требованиях к образованию участка (учет красных линий, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, установленных проектом планировки, предельных размеров участков, определяемых в ПЗЗ), при несоблюдении которых в образовании участка будет отказано.

Как правило, возможность образования участка под частью здания, делимость или неделимость участка разрешается путем проведения экспертизы. Поэтому в вопросах определения границ земельного участка немалую роль играет также и квалификация эксперта.