Отказ в предварительном согласовании земельного участка под зданием

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления участка определён в Земельном кодексе. Однако нередки случаи, когда муниципальные органы власти отказывают в предварительном согласовании и утверждении схемы участка по основаниям, предусмотренным местными Административными регламентами, но не предусмотренным в Земельном кодексе. Между тем, только уполномоченные органы города Москвы вправе отказывать в предоставлении услуги со ссылкой на региональные нормативные акты (до 1 января 2025 года).

Основные причины отказов в согласовании предоставления участка

Наиболее практически значимыми основаниями отказов в предварительном согласовании предоставления участка под зданием являются следующие основания:

• На выкупаемом земельном участке расположены бесхозяйные объекты; здания или помещения в здании, находящиеся в государственной собственности; объекты, принадлежащие иным третьим лицам (в последнем случае за предварительным согласованием должны обратиться все правообладатели зданий/помещений на участке);
• Выкупаемый участок изъят из оборота или ограничен в обороте, например, изъят для государственных нужд или находится на территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории;
• Необоснованность испрашиваемой площади и ее несоразмерность пятну застройки объекта;
• Пересечение образуемого участка с участками общего пользования (вхождение в земли общего пользования определяется градостроительной документацией (пересечение с красными линиями в проекте планировки территории, вхождение в перспективные транспортные коридоры в ПЗЗ));
• Несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, предусмотренных градостроительным регламентом (однако необходимо знать, что у потенциального собственника участка есть возможность установить для участка ВРИ, не предусмотренный ПЗЗ, но соответствующий фактическому назначению здания, построенного до утверждения ПЗЗ).

Одной из основных проблем является то, что на практике предприниматели, собственники зданий при формировании земельных участков под зданием и обращении с заявлением о предварительном согласовании участка очень часто сталкиваются с необоснованными, неправомерными отказами уполномоченных органов, что значительно затрудняет для них оформление прав на образуемый участок. При этом к наиболее широко используемым государственными органами основаниям отказа можно отнести несоответствие испрашиваемого ВРИ целям использование земельного участка, отказы по формальным основаниям, предусмотренным Административными регламентами, а также наличие на участке объектов, которые, по мнению органов власти, обладают признаками самовольных построек.

Успешные кейсы по оспариванию отказа в предварительном согласовании земельного участка

С помощью профессионального подхода юристов Правового центра «Два М» необоснованные отказы могут быть успешно оспорены в суде. Так, в делах А40-271896/2018, А40-72906/14 юристы Правового центра «Два М» доказали, что отказ уполномоченного органа в связи с размещением на земельном участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки, является незаконным, так как объект в установленном судебном порядке не признан самовольной постройкой.