Утверждение схемы расположения земельного участка под зданием

Схема расположения участка — обязательный документ при процедуре образования земельного участка под зданием из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых не утвержден проект межевания территории.

Собственники зданий, расположенных на образуемом земельном участке, в случае обращения за предоставлением таких участков самостоятельно подготавливают схему расположения. В схеме определяются предполагаемые границы образуемого участка и его площадь. При этом подготовка схемы должна осуществляться с учетом документов территориального планирования и планировки территории, иных обязательных требований, установленных законодательством.

Основные моменты, которые стоит учесть при подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка, связаны с определением площади и границ образуемого участка и учетом градостроительных документов, в которых могут быть отражены различные ограничения и условия для образуемого участка.

Определение площади и границ участка

Под площадью образуемого участка под зданием понимается площадь необходимая и достаточная для эксплуатации такого здания. Однако в настоящее время нормативы для определения площади участка под зданием, зачастую в правилах застройки и землепользования не установлены, что порождает немало споров об обоснованности формирования участка в той или иной площади. Поэтому, как правило, площадь образуемого участка, а также его границы определяются на основании экспертизы.

Кроме того, площадь формируемого участка не может существенно (в десятки и сотни раз) превышать площадь пятна застройки, за исключением случаев, когда, например, с учетом существующей застройки территории формирование участка меньшей площадью будет препятствовать рациональному использованию участков и приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ.

Учет ограничений, предусмотренных градостроительной документацией

Подготовка схемы расположения участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, ПЗЗ, проекта планировки территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, красных линий, существующей застройки и границ участков.

Указанные документы содержат требования к предельным размерам образуемых участков, устанавливают территории общего пользования и красные линии, также в них содержится информация о планируемом развитии транспортной и иной инфраструктуры, что может непосредственно повлиять на границы и площадь формируемого участка.

Соблюдение ограничений, предусмотренных градостроительной документацией, а также иных требований, предъявляемых при подготовке схемы расположения участка и к образованию участков, является безусловным условием для утверждения уполномоченным органом схемы участка и предварительного согласования.

Возможность образования земельного участка в необходимой площади и в конкретных границах, возможные ограничения такого участка должны быть предварительно рассмотрены в ходе земельного аудита в целях экономии финансовых и временных ресурсов собственников зданий. В рамках земельного аудита Правовой центр «Два М» изучит градостроительную документацию, обозначит возможные риски и на их основе сделает выводы о перспективах образования участка в той или иной конфигурации, получения решения о предварительном согласовании предоставления участка.