Исключение из перечня особо ценных сельхозугодий

Отнесение земельного участка к категории особо ценных сельхозугодий накладывает серьезные ограничения на использование участка в сельхоз целях, в частности, на угодьях запрещено какое-либо строительство, даже если объекты имеют сельскохозяйственное назначение. Такие запреты влекут за собой необходимость оценки перспектив исключения участка из указанной категории для возможности ведения полноценной сельхоз деятельности или перевода участка в иную категорию. 

Для бесплатной предварительной оценки перспектив и определения способа исключения земельного участка из перечня укажите в форме ниже кадастровый номер земельного участка. 

Способы исключения участка из перечня

Способ и возможность исключения участка из перечня особо ценных сельхозугодий зависят от критерия, на основании которого участок отнесен к данной категории.

В Московской области установлены два основания включения в перечень – это превышение кадастровой стоимости участка от среднего уровня кадастровой стоимости в городском округе, более чем на 50%; использование участка научными и иными организациями. При этом, в Московской области, как правило, участки включаются именно по основанию превышения кадастровой стоимости, соответственно, основным способом исключения участков из перечня является снижение его кадастровой стоимости до около средних значений. 

1) Оспаривание кадастровой стоимости участка 

Оспаривание кадастровой стоимости участка возможно двумя способами: 

• путем исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости участка;
• путем определения кадастровой стоимости участка равной рыночной стоимости на основании отчета оценщика.

При этом оба варианта предполагают досудебный пересчет кадастровой стоимости. При первом способе это - обращение в ГБУ за исправлением ошибки и в случае отказа его оспаривание в судебном порядке, при втором способе – обращение в комиссию Минмособлимущества по пересмотру стоимости или обращение в суд с признанием кадастровой стоимости равной рыночной (предварительное обращение в комиссию не требуется). 

Однако снижение кадастровой стоимости путем ее установления равной рыночной стоимости является менее предпочтительным способом исключения участка из перечня, так как, во-первых, как правило, кадастровая стоимость участков сельхоз назначения ниже чем их рыночная стоимость, во-вторых, нередко возникают трудности с подбором корректных аналогов, схожих по основным характеристикам с объектом оценки, кроме того, при судебном порядке установления кадастровой стоимости равной рыночной назначается судебная оценочная экспертиза, оспаривание результатов которой путем назначения дополнительной экспертизы, как показывает практика, является нелегкой задачей. 

2) Обращение в Минсельхозпрод с заявлением об исключении участка без оспаривания кадастровой стоимости 

В некоторых случаях даже при верном определении кадастровой стоимости сельхоз участка его включение в перечень особо ценных сельхоз угодий может являться незаконным. Например, когда сельскохозяйственный участок занят объектами капитального строительства. 

Незаконность включения такого участка в перечень обуславливается тем, что статус особо ценных сельхоз угодий не допускает наличия на участке объектов и фактически означает отсутствие на участке пашен, сенокосов и пастбищ. Вместе с тем, наличие на участке объектов капитального строительства неизбежно ведет к удорожанию кадастровой стоимости участка.

Также встречаются более редкие случаи, когда из документов территориального планирования (Генеральный план) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) следует, что участок не отнесен к категории земель сельхоз назначения и его использование в указанных целях недопустимо, однако, вопреки этому участок причисляется к категории особо ценных сельхоз угодий.

В указанных ситуациях оспаривание кадастровой стоимости является бесперспективным. Вместо оспаривания кадастровой стоимости необходимо направить мотивированное обоснование ошибочности отнесения участка к данной категории в орган, уполномоченный на ведение перечня особо ценных сельхоз угодий, - Минсельхозпрод МО. 

Почему «Два М»

Юристы Правового центра «Два М» являются экспертами в земельных и градостроительных вопросах, имеют обширный опыт работы с сельхоз участками, в частности, с особо ценными сельхоз угодьями. Мы оценим обоснованность отнесения участка в перечень и предложим наиболее перспективный способ достижения положительного результата.