Снижение кадастровой стоимости участка в целях исключения из перечня особо ценных сельхоз угодий

Для бесплатной предварительной консультации по вопросу перспектив исключения участка, включенного в перечень по основанию превышения кадастровой стоимости, укажите в форме ниже кадастровый номер земельного участка. 

Основным критерием, по которому участки в Московской области включаются в перечень особо ценных сельхоз угодий, является превышение кадастровой стоимости участка среднего уровня кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 50 процентов. 

Факторы, повышающие кадастровую стоимость сельхоз участка

Средний уровень кадастровой стоимости участков по городскому округу в Московской области утвержден распоряжением Минмособлимущества. Средний уровень кадастровой стоимости определяется на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), то есть стоимости 1 кв. м. участка. Так, например, в 2022 г. в городских округах Одинцово, Балашиха, Клин, Химки средний УПКС участков группы «сельхоз использование» составляет чуть больше 5 руб., в то время как в городских округах – Жуковский, Коломна, Пущино, Серпухов средний УПКС более 10 руб. 

Кадастровая стоимость сельхозугодий рассчитывается методом капитализации земельной ренты, с учетом плодородия почв, нормативной урожайности, агроклиматических факторов. Иными словами, чем выше плодородие почв, тем выше доходность участка, соответственно и его стоимость.

В частности, показателем высокого уровня плодородия почв и продуктивности участка является наличие на нем мелиоративных систем, под которыми понимается комплекс гидротехнических сооружений, направленных на улучшение почвенных, агроклиматических и гидрологических условий использования земель. При наличии на участке такой системы применяется повышающая корректировка на мелиорацию – 28%. Поэтому, несмотря на то, что в 2024 году такой критерий, как наличие на участке мелиорации, был исключен в качестве основания для отнесения участка к особо ценным угодьям, потребность в установлении факта отсутствия мелиоративной системы все еще остается актуальной, так как позволит исключить корректировку на мелиорацию при расчете кадастровой стоимости. 

Другим фактором, ведущим к увеличению кадастровой стоимости сельхоз участка, является неверное определение оценочной группы. Например, УПКС оценочных подгрупп сегмента 1 «сельскохозяйственное использование», предполагающие осуществление рыбоводства и организацию крестьянско-фермерского хозяйства, гораздо выше чем УПКС сельхоз угодий (пашен, сенокосов, пастбищ). Кроме того, участок может быть ошибочно отнесен к шестому сегменту «Производственная деятельность», с присвоением вида использования, связанного с сельскохозяйственным производством, например, хранение и переработка сельхоз продукции, что также значительно повышает кадастровую стоимость участка.

Также необходимо учитывать, что УПКС сельхоз участков непригодных или малопригодных для сельскохозяйственного использования (например, ввиду произрастания на нем полноценного леса или распространения жестких ограничений ЗОУИТ) должен устанавливаться ниже средних значений УПКС. 

Какие действия нужно предпринять, чтобы снизить кадастровую стоимость в целях исключения участка из перечня? 

Для начала необходимо узнать, каким образом рассчитывалась кадастровая стоимость конкретного участка и какие показатели стали факторами, повлиявшими на увеличение его стоимости. Это можно сделать, подав соответствующее обращение в учреждение, рассчитавшее кадастровую стоимость (в Московской области – ГБУ «Центр кадастровой оценки»). 

Если в соответствии с разъяснениями ГБУ выявится ошибка при определении кадастровой стоимости (применение корректировки на мелиорацию; некорректная оценочная группа) необходимо подать в ГБУ заявление об исправлении ошибок. 

При отрицательном решении ГБУ в пересчете кадастровой стоимости решение ГБУ придется оспаривать в судебном порядке, доказав незаконность такого отказа и нарушение прав правообладателя участка. Если кадастровая стоимость будет пересчитана ГБУ в досудебном порядке, останется исключить сведения об отнесении участка к особо ценным продуктивны сельхоз угодьям с Геопортала Подмосковья. 

Юристы Правого центра «Два М» после анализа правильности расчета кадастровой стоимости земельного участка и оценки возможности ее снижения, готовы оказать комплексное юридическое сопровождение процедуры исключения участка из перечня особо ценных сельхоз угодий, включая при необходимости представление интересов клиента во всех судебных инстанциях.