Особо охраняемые природные территории (ООПТ)

Значение особо охраняемых природных территорий состоит в сохранении территорий и объектов, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение для региона или страны в целом. Все ООПТ относятся к объектам общенационального достояния.

Нахождение земельного участка в границах ООПТ и/или ее охранной зоны накладывает существенные ограничения на собственника или арендатора участка вплоть до невозможности использования земли и недвижимости. Но все же во многих случаях удаётся найти законную возможность совместить интересы владельца недвижимости и задачи охраны природы, обеспечить экономически эффективное использование земель в пределах ООПТ и прилегающей к ней территории. Также при включении участков в ООПТ их правообладатели вправе требовать возмещения убытков, а в ряде случаев и выкупа у него такого участка по рыночной цене. Соответственно, возникают судебные споры о размере убытков или выкупной цены участка.

Виды особо охраняемых природных территорий

В зависимости от назначения и особенностей режима использования, в соответствии с федеральным законом ООПТ подразделяются на следующие категории:

• Государственные природные заповедники;
• Национальные парки;
• Природные парки;
• Природные заказники;
• Памятники природы;
• Дендрологические парки и ботанические сады.

Вместе с тем, законами субъектов РФ могут устанавливаться и иные, прямо не поименованные в федеральном законе, категории особо охраняемых природных территорий. Так, в составе ООПТ Москвы образованы ландшафтные заказники «Теплый Стан», «Тропаревский», «Долина реки Сходни в районе Молжаниновский», комплексный заказник «Петровско-Разумовское», природно-исторические парки «Сокольники», «Царицыно», «Измайлово», «Останкино», «Битцевский лес».

В составе ООПТ Московской области можно выделить такие виды ООПТ как особо охраняемый водный объект «Долина р. Лутосня» и прибрежная рекреационная зона «Лидино».

В зависимости от статуса, все особо охраняемые природные территории можно также разделить на следующие три группы:

• ООПТ федерального значения;
• ООПТ регионального значения;
• ООПТ местного значения.

Государственные природные заповедники и национальные парки в силу прямого указания закона относятся к ООПТ федерального значения, а земельные участки и природные ресурсы, расположенные в их границах, находятся в федеральной собственности, из которой не подлежат отчуждению.

Природные парки отнесены к ООПТ регионального значения. Остальные особо охраняемые природные территории могут быть отнесены как к ООПТ федерального, так и к ООПТ регионального значения. ООПТ местного значения создаются, в свою очередь, органами местного самоуправления в пределах соответствующего муниципального образования.

В составе отдельных видов ООПТ, например, национальных и природных парков, производится также внутреннее функциональное зонирование с выделением зон хозяйственного назначения, охраны объектов культурного наследия, рекреационных, физкультурно-оздоровительных, заповедных и прочих зон.

Режим особо охраняемых природных территорий

В силу прямого указания закона, для земель ООПТ не устанавливается градостроительный регламент, в том числе, не применяются Правила землепользования и застройки, являющиеся важнейшим документом, регламентирующим строительство и иную градостроительную деятельность в Москве и области.

Инвестору, планирующему застройку участка, следует иметь ввиду, что ограничения использования участков в границах ООПТ, а также вопросы их охраны и защиты, определяются положением о соответствующей особо охраняемой природной территории (далее – «Положение»), принимаемым на соответствующем уровне органами государственной власти или местного самоуправления.

Положением могут быть предусмотрены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, в том числе, применительно к каждой функциональной зоне ООПТ.

В случае, если режим ООПТ допускает строительство на участке, Положением устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости (за исключением линейных объектов).

Как правило, Положением устанавливается достаточно жесткий режим использования участков в границах ООПТ, включая полный запрет на возведение на них объектов капитального строительства, непосредственно не связанных с использованием ООПТ, а также изменение функционального назначения участка.

Правообладатели подписывают охранные обязательства по соблюдению режима использования и обеспечению сохранности природных сообществ и объектов на участках, расположенных в ООПТ.

Осуществление любого рода хозяйственной деятельности в границах ООПТ требует обязательного согласования проектной документации со стороны уполномоченного органа в области охраны окружающей среды (в Москве – Мосприрода), включая проведение государственной экологической экспертизы проекта.

В то же время, грамотный подход, выявление зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка, в рамках градостроительного аудита, позволят правообладателю (инвестору) выработать наиболее эффективный план его использования и предотвратить многие риски.