Приобретательная давность

В составе имущественных комплексов организаций часто встречаются объекты, в отношении которых право собственности не зарегистрировано, однако которые используются в хозяйственной деятельности: стоят на балансе, обслуживаются и учитываются при расчете налога на имущество организаций. Отсутствие подтвержденных прав на имущество создает понятные неудобства: невозможность распоряжаться объектом (отчуждать, сдавать в аренду, вносить в уставный капитал, передавать в залог) и осуществлять иные права (реконструировать объект и пр.).

Помимо прочего, в г. Москве такие неоформленные объекты активно ставятся Департаментом городского имущества на учет в качестве бесхозяйных с последующим оформлением на них права собственности города. Что, в свою очередь, влечет для владельца не только утрату объекта, но и серьезное умаление прав на земельный участок под ним. Это и невозможность оформить полноценный договор аренды (договор в таком случае заключается исключительно на условиях множественности арендаторов), и фактическое отсутствие права на выкуп участка в собственность. Все эти риски, безусловно, рано или поздно заставляют компанию или гражданина задуматься об оформлении прав на объект.

Что такое приобретательная давность

Приобретательная давность – установленный законом способ приобретения физическим или юридическим лицом права собственности на объект недвижимого имущества или движимую вещь, в отношении которого лицо в силу объективных или субъективных причин не располагает правоустанавливающими документами (разрешительная документация, свидетельство о праве, договор купли-продажи и др.) Такой способ приобретения права урегулирован ст. 234 Гражданского кодекса РФ.

Условия признания права собственности в порядке приобретательной давности

Для признания права собственности на движимое или недвижимое имущество лицо должно соответствовать совокупности условий, а именно владеть вещью:

• в течение 15 лет (для объектов недвижимого имущества) или 5 лет (для движимого имущества), которые исчисляются со дня поступления вещи в открытое владение лица или его правопредшественника;
• добросовестно;
• открыто;
• непрерывно;
• как своим собственным.

Отметим, что закон и суды стали лояльней относится к определению добросовестности владения. Добросовестным признается не только то лицо, которое не знало об отсутствии у него прав на объект, но и то лицо, которое понимало об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности, однако вступило во владение вещью внешне правомерными действия (не против воли предыдущего собственника).

Судебный порядок признания права собственности

Признать право собственности в порядке приобретательной давности можно только в судебном порядке. Срок, в течение которого лицу следует обратиться в суд, не установлен. Ответчиком по такому требованию выступает либо предыдущий собственник объекта (если таковой известен) либо муниципальное образование в лице компетентного органа (применительно к г. Москве – это Департамент городского суда г. Москвы).

Лицу, требующему признания за собой права собственности, необходимо доказать соответствие своего владения совокупности вышеназванных условий. Недоказанность хотя бы одного из них делает невозможным признание права. Важно быть готовым к тому, что при рассмотрении дела суд может назначить строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом, в том числе вопрос о наличии или отсутствии у объекта признаков угрозы жизни и здоровью граждан. Решение суда будет вступать основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Юристы по приобретательной давности

Сопровождение спора квалифицированными юристами «Два М» позволит грамотно выстроить стратегию дела, обеспечить доказанность каждого из элементов приобретательной давности и высококвалифицированное представление интересов владельца в суде. А это очень важно, поскольку своевременное оформление прав на объект позволяет лицу не только удостоверить свое право собственности, но и исключить риск отобрания такой вещи городом через признание ее бесхозяйной. В последующем это также обеспечит лицу без затруднений приобрести земельный участок под имущественным комплексом в собственность при наличии к тому оснований.