Возникновение права собственности на основании приобретательной давности

Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение установленного законом срока.

То есть при определённых условиях можно в судебном порядке зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая находится в фактическом пользовании более 15 лет (в ряде случаев – 18) лет, даже если на эту недвижимость нет никаких правоустанавливающих документов.

Подобные ситуации, даже в отношении производственной и коммерческой недвижимости, встречаются достаточно часто.

Так, значительное число объектов недвижимого имущества, находящихся в настоящее время в собственности коммерческих организаций, выбыло из государственной собственности путем приватизации.

Среди большого массива имущества государственных предприятий, которые проходили через приватизацию, есть имущество, которое, с одной стороны, формально не вошло в состав имущественного комплекса приватизированного предприятия, но, с другой стороны, осталось в фактическом владении организаций, образованных в результате приватизации. Либо же вместе с другим имуществом (например – комплексом зданий на промплощадке) было передано покупателю, но оказалось не упомянуто в договоре купли-продажи.

Вопрос о правовой принадлежности такого имущества, в числе которого наиболее часто можно встретить объекты инженерной инфраструктуры (котельные коммунальные сети), объекты социально-культурного и бытового назначения (пионерские лагеря, базы отдыха и т.д.), вспомогательные объекты на промплощадках (склады, гаражи и т. д.)., во многих случаях является неопределенным.

С одной стороны, оно «исторически» принадлежит юридическому лицу, числится на его балансе, а сама организация несет бремя содержания данного имущества. С другой стороны, юридически организация не является собственником имущества и, в принципе, не может оформить данную собственность с использованием стандартных процедур (в том числе путем регистрации права собственности, возникшего до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Отсутствие легально подтвержденных прав на имущество (зачастую, весьма ценное) означает невозможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению путем его продажи, сдачи в аренду либо внесением в качестве вклада в уставный капитал, а также осуществлять его реконструкцию.

Кроме того, есть риск того, что орган местного самоуправления (в Москве - ДГИ г. Москвы) будет добиваться признания прав на такое имущество как на бесхозяйное.

В своею очередь такой исход означает не только потерю самого объекта, но и ущемление прав на участок, на котором этот объект находится наряду с зарегистрированными – невозможность выкупа участка, оформления на него полноценного договора аренды (возможна только аренда со множественностью лиц).

В таких случаях фактическому владельцу объекта необходимо оспаривать действия по его признанию бесхозяйным и требовать признать право собственности за собой на основании приобретательной давности.

В отдельных случаях актуальным является также признание права собственности на долю в праве на недвижимое имущество, которое используется его владельцем целиком, при этом бывшие владельцы иных долей прекратили существование. 

Другим примером, когда оформление прав на объект недвижимости в силу приобретательной давности является едва ли не единственным правовым способом оформления прав на недвижимое имущество, является случай с объектами «самовольного» строительства, не относящимися к жилым зданиям и возведенным до введения в действие первой части Гражданского кодекса РФ – то есть до 01 января 1995 года.

Специфика гражданского законодательства, действовавшего до принятия первой части Гражданского кодекса РФ заключалась в том, что оно, в принципе, не содержало понятия «самовольного строительства» применительно к объектам нежилого назначения.

В этой связи, к нежилым зданиям, построенным до 01.01.1995 г. без получения разрешительных документов, понятие «самовольное строительство» в принципе не применимо, в связи с чем такие объекты могут быть оформлены в собственность возведших их лиц через подтверждение факта открытого, добросовестного и непрерывного срока владения им в течение срока, установленного законом.

Тот же подход применяется к самовольным постройкам, возведённым после 1995 г. в случае если суд отказал в их сносе (в связи с истечением срока исковой давности или по иным основаниям) но не признал право на объект за фактическим владельцем.

Применение приобретательской давности возможно также по недвижимым объектам, передача которых по сделке не была зарегистрирована и возможность её регистрации утрачена (в связи с ликвидацией продавца и т.д.), либо сделки в отношении которых были признаны недействительными, но объект фактически не возвращён прежнему владельцу.

Отметим также что во многих случаях помимо приобретательной давности существуют и иные способы зарегистрировать право на объект. Не требующие 15/18 лет фактического владения – иски о признании права или о понуждении к регистрации перехода права собственности, оспаривание отказа Росреестра в регистрации и т. д. Оптимальный механизм правовой защиты должен определяться индивидуально по каждому проблемному объекту.

Порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности достаточно подробно регламентирован как положениями законодательства, так и судебно-арбитражной практикой.

Так до недавнего времени применение данной нормы было крайне ограниченным из-за узкой трактовки судами понятия добросовестности фактического владельца – требовать признать право собственности за собой могло только лицо, которое ранее не знало и не могло знать об отсутствии у него законных оснований приобретения права собственности. К земельным участкам, зданиям и сооружениям данный подход был практически к не применим. Дело в том что для недвижимости отсутствие государственной регистрации само по себе значит, что фактический владелец не мог не знать, что не стал законным собственником.

В настоящее же время подход судов принципиально изменился. Владельца признают добросовестным и тогда когда он знал, что не является собственником объекта, но обоснованно полагал, что законный собственник утратил к нему интерес, либо законного собственника нет в принципе. Например если в отношении объекта на промплощадке, не включенного в план приватизации с 90-х годов никем не предъявлялось требование о передаче.

С учетом того, что по многим сделкам приватизации прошел установленный законом срок для заявления прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности, а также с учетом существенной либерализации судебно-арбитражной практики по данным вопросам, Правовой центр «Два М» готов предложить услуги по судебному оформлению прав на такие объекты.

Основания применения приобретательной давности

Для приобретения имущества в собственность на основании приобретательной давности, имеют значение три принципиальных обстоятельства:

При установлении квалифицирующих признаков давностного владения – добросовестность, открытость и непрерывность - учитывается следующее.

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Либо, что подтверждается судебной практикой, хотя и знало об отсутствии формальных оснований приобретения права собственности, но обоснованно полагало, что собственник у объекта отсутствует либо прежний собственник утратил интерес к нему.

Это актуально в том числе в случаях когда в силу закон презюмируется нахождение имущества в государственной или муниципальной собственности, но уполномоченные органы не предпринимают каких-либо действий, направленных на возврат фактического владения

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательской давности.

Если давностный владелец в течение срока давностного владения передавал имущество по договору третьим лицам, срок нахождения имущества у третьих лиц засчитывается в срок давностного владения.

В случае, если имущество выбывало из владения давностного владельца и в последующем судом был удовлетворен его иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, период времени, в течение которого имущество находилось в неправомерном владении третьего лица, также засчитывается в срок давностного владения.

Принципиальным при исчислении срока давностного владения является и то, что перерыв давностного владения не наступает также в том случае, если новый владелец имущества является правопреемником предыдущего владельца.

Иными словами, если давностным владельцем имущества было юридическое лицо, которое впоследствии было реорганизовано (в том числе путем преобразования из государственного предприятия в коммерческую организацию – АО, ООО), то срок, в течение которого владело имуществом первое юридическое лицо, учитывается при определении срока давностного владения его правопреемника.

Еще одним важным аспектом давностного владения является то обстоятельство, что положения о давностном владении, в принципе, не применяются в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) независимо от сроков такого владения, а также применительно к земельным участкам.

- срок давностного владения и порядок его исчисления;

По общему правилу, для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности срок давностного владения должен составить не менее 15 лет.

Поскольку право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество, срок приобретательной давности начинает течь не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения, который составляет 3 года.

Иными словами, для приобретения имущества в порядке приобретательной давности с момента начала владения имуществом и до обращения в суд, по общему правилу, должно пройти не менее 18 лет (3 года на предъявление требований об истребовании имущества и 15 лет – срок давностного владения).

Порядок признания права собственности по приобретательной давности

Право собственности на основании приобретательской давности возникает по решению суда.

Для этого давностному владельцу необходимо обратиться в суд:

   с иском о признании права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности. Данный иск необходимо подавать в том случае, когда известен прежний владелец имущества, который привлекается к участию в деле в качестве ответчика;

   либо с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. С данным заявлением необходимо обращаться в том случае, когда давностному владельцу прежний собственник имущества давностному владельцу не известен и не должен был быть известен. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При обращении в суд необходимо обосновать как соблюдение всех вышеуказанных условий для применения приобретательской давности, так и фактическое владение имуществом в течение необходимого срока.

В качестве доказательств фактического владения выступают в первую очередь документы о несении расходов на содержание имущества (оплата коммунальных услуг, ремонтные работы и т. д.). а также документы о сдаче имущества в аренду, переписка с контролирующими органами и т.д.

Решение суда о признании права собственности на имущество на основании приобретательной давности либо об установлении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для государственной регистрации права собственности на такое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.