Проверка рисков оспаривания сделки и её условий
- Правовой центр «Два М»
- Решаемые вопросы
- Проверка недвижимости перед покупкой
- Проверка рисков оспаривания сделки и её условий
Правовой центр «Два М» оказывает квалифицированную комплексную проверку активов перед покупкой. в том числе анализ рисков.
Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь, с законностью совершаемой сделки для продавца.
Если продавец юридическое лицо, необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения. Если продавец физическое лицо, возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д.
Особого внимания требует продажа недвижимости по доверенности. Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.
Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал. В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков. Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».
Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки - замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.
Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями), необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.
Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.