Самовольное строительство

Многочисленность споров об объектах самовольного строительства обусловлена тем, что в группу риска попадают не только в прямом смысле самовольные – возведённые без всякой разрешительной документации – здания и сооружения, но и построенные с отдельными нарушениями строительных норм, градостроительного регламента или порядка оформления разрешительной документации, не соответствующие имеющимся на момент строительства правам на землю и т.д. Также много споров связано с изменением площади или высотности существующих объектов

Кто в группе риска

Органы государственной власти активно предъявляют требования о сносе самовольных построек на подведомственной им территории, в особенности в столичном регионе. Также во многих случаях уполномоченные органы вправе сносить здания, имеющие признаки самовольных, во внесудебном порядке, что представляет особую угрозу для их владельцев.

С другой стороны, в ряде случаев владельцы объектов обращаются с исками о признании права собственности на них.

Требования о сносе самовольных построек могут быть предъявлены, в том числе, к тем зданиям, которые были надлежащим образом введены в эксплуатацию – в случае наличия расхождений в техдокументации или документации по приемке – а также в случае выявления существенных нарушений, допущенных при строительства или последующем изменении здания.

Так в Москве наиболее распространена ситуация когда площадь здания в сведениях ЕГРН различается за различные годы, либо в документах БТИ часть площадей указана в «красных линиях», то есть выявлены изменения относительно сведений более раннего учета. Это связано с распространённой некоторое время назад практикой технического учёта и регистрации в ЕГРН без оформления разрешения на реконструкцию (как «перепланировки») изменений, связанных с увеличением полезной площади или высотности здания (пристройки, надстройки, антресоли, передела чердака в мансарду и т. д.). В настоящее время, хотя такие действия и не рассматриваются судами как законные, многие объекты удаётся сохранить в связи с истечением срока исковой давности или по иным основаниям. 

В отдельных случаях фактическое изменение объектов недвижимости выявляется при проверках, которые могут проводиться по основаниям, не связанным с выявлением самовольного строительства (например, при обследовании фактического использования здания).

Применительно к Московской области и к Новой Москве распространены споры о самовольности объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, которые построены с теми или иными нарушениями градостроительного регламента или норм. В том числе это касается и объектов, ранее зарегистрированных в ЕГРН в упрощённом порядке. В этих случаях решающее значение имеет вывод суда о существенности тех или иных нарушений.

Отдельная проблема – судьба объектов возведённых вблизи трубопроводов и в иных зонах с особыми условиями использования. Применительно к ним возникают вопросы как о возможности сохранения объекта, так и, если его снос неизбежен, о возможности требовать возмещения убытков 

Также распространённый вопрос – самовольное размещение некапитальных объектов.

Как защититься

Законодательство и судебная практика предполагают достаточно много случаев, когда объект, построенный с теми или иными нарушениями, не может быть снесён как самовольный. 

В первую очередь это истечение срока исковой давности (если экспертиза подтверждает, что объект не нарушает строительных норм и не угрожает жизни и здоровью граждан).

Не могут быть снесены как самовольные нежилые объекты, построенные до 1995г. 

Также важное значение имеет вопрос о существенности нарушений – в соответствии с судебной практикой снос объекта является крайней мерой, которая не должна применяться по малозначительным поводам. Так могут быть сохранены объекты с отклонениями от нормативов по плотности застройки, отступам от границ участка. В первую очередь это актуально для участков находящихся в частной собственности, или предоставленных по договорам аренды, допускающим строительство. Тогда как по договорам аренды с целью эксплуатации зданий новое строительство или реконструкция даже небольших площадей рассматриваются как самовольные ввиду нарушения условий договора.

В случае существенных, но устранимых нарушений суд может вынести решение о приведении постройки в соответствие с обязательными требованиями. Речь может идти о сносе части площадей, выходящих за нормативы, устранении нарушений противопожарных норм и т.д. 

Ещё один способ защиты по иску о самовольной постройки – заявление встречного иска о признании права собственности на неё. В настоящее время судебная практика по таким спорам имеет тенденцию к смягчению. Во всяком случае  применительно к объектам на участках, градостроительный регламент которых допускает строительство и которые находятся в собственности владельца объекта или предоставленных ему в аренду с правом строительства.

Почему стоит обратиться в Два М

Во всех случаях единственный способ обеспечить наиболее безболезненное прохождение этапа судебного разбирательства по иску о сносе незаконной, по утверждению госоргана, постройки – поручить ведение дела специалистам в области самовольного строительства с многолетним стажем ведения подобных дел.

При этом в процессах о сносе самовольной постройки значительную роль для исхода дела играет также кандидатура эксперта, избранного для проведения строительно-технической экспертизы. Юристы правового центра «Два М» имеют богатый опыт работы по спорам, связанным со строительной экспертизой.

Специалисты Правового центра обеспечат представительство Ваших интересов с применением наиболее эффективных методов защиты: подбор доказательств в подтверждение истечения срока исковой давности, представление аргументов в пользу несоразмерности сноса в качестве способа защиты права, обоснование отсутствия факта создания нового объекта для самовольной реконструкции и пр.

За период 2019-2023 г.г. силами юристов Правового центра «Два М» была обеспечена победа в десятках споров о самовольных постройках, в связи с чем были сохранены постройки на общую сумму кадастровой стоимости около 2 млрд. руб. (например, наиболее яркие примеры из нашей практики: дела №№ А40-13696/2019, А40-160833/2019, А40-94436/2020, А40-156350/2020, А40-154256/2020, А40-231426/20, А40-5068/2021 и др.).