Исключение сведений из перечня объектов самовольного строительства

Региональным законодательством ряда субъектов федерации предусмотрено составление перечня самовольных построек, утверждаемого в виде подзаконного нормативного акта. При этом, наличие самовольной постройки в таком реестре, как правило, создает существенные ограничения для пользования и распоряжения не только самой постройкой, но и земельным участком, в границах которого она расположена, иными объектами недвижимости на этом участке. В том числе назначение построек в таком перечне препятствует выкупу участка, продлению договора аренды или внесению в него изменений, совершению иных действий, требующих согласования с уполномоченными органами в сфере земельных и градостроительных отношений. 

При этом нередки ситуации, когда самовольный объект включён в такой перечень, но уполномоченный орган годами не обращается в суд и иных активных действий по нему не принимает. Либо судебный спор давно завершился в пользу владельца объекта, но из перечня он не исключён.

Постановление Правительства Москвы № 819-ПП

В г. Москве ведется перечень, утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 819-ПП, куда включаются выявленные объекты самовольного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН (приложение № 2), а также иные самовольно возведенные объекты (приложение № 3).

При этом, исходя из норм Постановления № 819-ПП, в приложение № 3 должны включаться некапитальные постройки и участки, на которых осуществляется строительство (например, территории, где размещены строительные материалы, нестационарные склады оборудования и т.п.). Фактически же в данное приложение к 819-ПП включаются все строения, которые по каким-либо причинам отсутствуют в реестре (в том числе, объекты недвижимого имущества).

До внесения объекта в перечень самовольного строительства Госинспекция зачастую направляет правообладателю рекомендацию об устранении нарушений законодательства. Фактически такая рекомендация является приглашением к внесудебной легализации самовольной постройки.

Наличие здания в таком «реестре самовольных построек» фактически блокирует землепользователю возможность обращаться за получением государственных услуг г. Москвы; например, арендатор не сможет перезаключить договор аренды земельного участка, изменить его вид разрешенного использования или получить согласие на заключение сделки в отношении права аренды.

Кроме того, на протяжении периода времени, когда здание находится в Постановлении № 819-ПП, Росреестр в ряде случаев указывает на данный факт в качестве основания приостановления или отказа в регистрации прав и кадастровом учете (хотя законные основания для этого и отсутствуют).

При этом, поскольку органы власти г. Москвы отказываются исключать записи из № 819-ПП даже после окончания рассмотрения в суде дела о самовольной постройке, землепользователь может испытывать неудобства, связанные с включением в реестр самовольных объектов, на протяжении долгих месяцев или лет.

Оспаривание Постановления № 819-ПП в судебном порядке

Оптимальный способ защитить свои права от такого злоупотребления – оспаривать Постановление № 819-ПП в части включения в него конкретного объекта в судебном порядке.

Как показывает судебная практика, в случае, если ранее в отношении объекта было вынесено решение об отказе в сносе самовольной постройки, основания для того, чтобы сохранять такое здание в перечне самовольных объектов, отсутствуют. В случае если объекты были незаконно включены в Приложение № 3 Постановления 819-ПП, оспаривание Постановления может предваряться или сопровождаться оспариванием принятого во внесудебном порядке решения Госинспекции по недвижимости о демонтаже спорной постройки