Самовольная перепланировка

Во многих случаях при предъявлении претензий уполномоченных органов о самовольном строительстве собственники объектов недвижимости ссылаются на то, что ими была произведена самовольная перепланировка, а не строительство или реконструкция, поскольку на работы по перепланировке нет необходимости получать специальное разрешение. Поскольку для перепланировки, формально, не нужно разрешение на строительство, самовольная перепланировка не может породить последствий, предусмотренных для самовольной реконструкции и самовольного строительства – как, например, судебный или внесудебный снос или административные санкции.

Вместе с тем, даже в случае с самовольным переустройством или перепланировкой необходимо учитывать следующие детали. По общему правилу, «реконструкция» отличается от «перепланировки» или капитального ремонта нежилых объектов фактом увеличения параметров капитального объекта за счет создания новых площадей, увеличение высотности объекта либо замену несущих конструкций в объеме, превышающем допустимый для капитального ремонта. 

Так, реконструкцией считается надстройка, пристройка новых пространств и иное расширение зданий. В том числе строительство антресолей в существующем объёме, переделка технического чердака в мансарду, а технического подвала в подземный этаж. Также реконструкцией будет считаться увеличение высотности здания, исчисляемой по верхней отметке капитальных конструкций, либо объёма здания за счёт изменения геометрии кровли. В то же время изменение площади помещений за счёт строительства или сноса ненесущих перегородок в рамках существующего объёма здания влечёт квалификацию таких изменений как перепланировки, а не реконструкции.

Также реконструкцией также считается единовременная замена несущих строительных конструкций здания, тогда как к перепланировке могут быть отнесены работы по замене отдельных элементов таких конструкций (например, замена стен целого этажа, даже в его восстановлении в исходных габаритах, будет считаться реконструкцией, тогда как изменение отдельных участков стен по отдельности – капитальным ремонтом). В то же время на практике, как правило, предъявляются требования связанные с изменением площади или высотности здания.

Отличие «самовольной перепланировки» от «самовольного переустройства», в свою очередь, определяется тем, что термин «переустройство», как правило, используется для характеристики работ по замене обслуживающего здание оборудования (например, инженерных сетей).

Несмотря на то, что законодательно термин «перепланировка» относится только к жилым помещениям, на практике он применяется к изменениям и жилого, и нежилого фонда. При этом, перепланировка жилых помещений либо помещений нежилых, но расположенных в многоквартирном жилом доме, требует специальных шагов по согласованию; здесь для простоты картины мы говорим о переустройстве и перепланировке нежилых объектов (в терминах Градостроительного кодекса также применимо понятие «капитальный ремонт»).

В отличие от многоквартирных жилых домов, порядок перепланировки в нежилых зданиях на уровне федерального законодательства не регламентирован.

Вместе с тем, такой порядок может вводиться местным законодательством. Так, в г. Москве законодательно закреплен перечень видов работ, которые могут производиться в здании без получения разрешения на строительство.

Так, например, как закреплено законом, не требует получения разрешения на строительство демонтаж (в том числе частичная разборка) перегородок и ненесущих стен, устройство новых перегородок и ненесущих стен, устройство проемов в перегородках, создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах, цоколях и т.д., создание и (или) изменение входных групп и иные работы.

Такие работы производятся после получения положительного заключения о техническом состоянии конструкций здания, оформленного проектной организацией, имеющей членство в СРО..

Таким образом, требования к собственнику объекта о демонтаже помещений, прошедших самовольное переустройство или перепланировку, являются незаконными, поскольку данные виды работ не влекут возможность сноса. В то де время если данные действия повлекли изменение площади, высотности и объёма здания то речь идёт о самовольной реконструкции

Вместе с тем, в случае, если в результате самовольной перепланировки органы регистрации отказываются вносить в единый государственный реестр недвижимости сведения об обновленной конфигурации здания – предлагаем обратиться к юристам Правового центра «ДВА М» за экспертной консультацией и компетентным юридическим представительством.