Самовольная реконструкция

Иск о сносе самовольной постройки может быть заявлен не только в отношении объектов, которые были возведены без разрешения с нуля, но и в отношении зданий, которые были изменены частично ради увеличения их площади и/или объема.

При этом, на практике выявляются такие реконструированные объекты чаще всего путем сличения данных ЕГРН и БТИ в отношении зданий за разные годы. Что особенно актуально с учётом существовавшей да недавнего времени практики оформления пристроек, надстроек и результатов иных работ, ведущих к увеличению площади или высоты здания, как перепланировок, а не реконструкции.

Самовольную реконструкцию необходимо отличать от перепланировки (капитального ремонта) здания. А именно, в случае реконструкции ключевым является увеличение площади, высоты, количества этажей, объема, то есть включают надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства. При этом, в понятие реконструкции также попадает замена или восстановление несущих строительных конструкций здания, но на практике требования о сносе предъявляются обычно в отношении объектов, в которых произошло увеличение полезной площади, поскольку замена конструкций реже подлежит отражению в документах БТИ и меньше интересует органы контроля.

По сложившейся практике именно к реконструкции относят строительство капитальных антресолей, переделку чердака в мансарду, технического подполья в подземный этаж и иные подобные работы, влекущие увеличение полезной площади здания, даже при его сохранении во внешних габаритах.

В свою очередь, перепланировка (капитальный ремонт) включает в себя все иные, менее всеобъемлющие, изменения объектов капитального строительства – например, частичную замену или восстановление строительных конструкций и их элементов, изменение границ помещений путем установки или демонтажа перегородок, замену или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения и так далее. Следует учитывать, что термин «перепланировка» нормативно применим только к жилым зданиям, в то время как к нежилым зданиям он может применяться лишь по аналогии.

При этом к результатам перепланировки (капитального ремонта) не могут предъявляться претензии о создании самовольной постройки, поскольку к таким изменениям соответствующие правила ст. 222 Гражданского кодекса РФ не применяются.

К требованиям о сносе самовольной реконструкции, по общему правилу, могут применяться те же аргументы защиты, что и для требований о сносе самовольной постройки: исковая давность, несущественность допущенных при реконструкции нарушений, возведение до 1995 г. и т. д.

В случае, если суд удовлетворяет требования о признании реконструированного здания самовольной постройкой, должна быть снесена часть здания, возведенная без соблюдения требований закона. Также возможно вынесение судом решения о приведении реконструированного объекта в состояние, соответствующее градостроительному регламенту.

Вместе с тем, в случае, если в ходе проведения экспертизы будет установлено, что изменение здания с целью приведения его в первоначальное состояние невозможно, истец вправе заявить требования о сносе здания целиком.

Юристы Правового центра «Два М» имеют богатый опыт работы по спорам, связанным с самовольной реконструкцией, а также – наработанные контакты с компетентными специалистами.

В арсенале юристов «Два М» имеются разнообразные инструменты защиты, построенные на кропотливом анализе судебной практики, глубоком знании законодательства и обширном практическом опыте, которые применяются в совокупности для выстраивания наиболее взвешенной процессуальной позиции.

Специалисты «Два М» обеспечили победу ответчиков в множестве споров, где предъявлялись требования в связи с самовольной реконструкцией.

Так, в делах №№ А40-160833/2019, А40-220772/19, А40-317263/2019 суды пришли к выводу о том, что требования о сносе самовольно реконструированных зданий не подлежат удовлетворению в связи с применением срока исковой давности, а также в связи с отсутствием доказательств создания нового объекта недвижимости.